Alquiler temporal
y por habitaciones
con el RDL 29/2026
Un contrato de once meses no es temporal solo por tener esa duración. Con el RDL 29/2026, la causa del desplazamiento, su prueba y la necesidad real de alojamiento adquieren una importancia expresa en la LAU. La reforma también incorpora el alquiler parcial por habitaciones y regula rentas, desistimiento, reparaciones y garantías.
Situación comprobada en el BOE el 15 de octubre de 2026. El RDL 29/2026 tiene entrada en vigor general el 8 de octubre de 2026 y sigue sujeto al control parlamentario propio de un decreto-ley, todavía pendiente a esta fecha. Los contratos temporales anteriores disponen de un régimen transitorio propio. Las reglas sobre alojamiento turístico conservan su relación con la normativa autonómica y local competente.
Lo que encontrará aquí:
- Vivienda habitual y vivienda temporal
- Causa temporal y carga de la prueba
- Duración superior a treinta y un días y regla de doce meses
- Más de dos contratos consecutivos
- Contratos temporales firmados antes del 8 de octubre
- Renta de los contratos temporales sucesivos
- Suma de rentas por habitaciones
- Desistimiento del inquilino
- Gastos de inmobiliaria e impuestos
- Reparaciones en vivienda temporal
- Fianza y garantía adicional
- Alquiler turístico y normativa de Andalucía
- Qué revisar antes de firmar o renovar
- Fuentes oficiales
Vivienda habitual y vivienda temporal
El nuevo artículo 2 LAU incluye como vivienda habitual la edificación habitable destinada primordialmente a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. Expresamente comprende el arrendamiento parcial de una habitación o estancia.
La vivienda temporal es aquella que cubre la necesidad de alojamiento cuando el arrendatario se encuentra desplazado temporalmente de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. También puede arrendarse de forma parcial.
La distinción se apoya en el destino y la causa, no únicamente en el título que se escriba en el documento. La reforma somete los arrendamientos del artículo 2 al marco del título II, con las especialidades previstas para los temporales.
Causa temporal y carga de la prueba
El artículo 7.2 exige que el contrato temporal indique expresamente la causa del desplazamiento. Debe ser real y acreditable, y su prueba corresponde al arrendador.
Una referencia genérica a motivos personales no resuelve necesariamente esa exigencia. Conviene identificar el domicilio habitual, el motivo concreto, la duración esperada y los documentos que permiten acreditarlo: por ejemplo, un traslado de trabajo o una estancia de estudios cuando esas circunstancias existan realmente.
Si falta una causa debidamente prevista en el contrato, la norma contempla que se pierda la naturaleza temporal y se aplique el régimen de vivienda habitual desde la formalización. La consecuencia no se evita haciendo firmar al inquilino una declaración incompatible con el uso real.
Duración superior a treinta y un días y regla de doce meses
El artículo 9 bis establece que la duración temporal se pacta libremente, pero debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, atendiendo a la causa.
Si se pactó menos del máximo y el motivo persiste al vencer, puede acordarse expresamente una prórroga. El total no debe superar como regla doce meses, salvo que después continúe la causa de temporalidad. La excepción exige justificar su persistencia; no permite renovaciones ilimitadas sin un motivo real.
Por ejemplo, un contrato de seis meses por desplazamiento laboral puede requerir una prórroga porque se prolonga la asignación. Hay que documentar esa continuidad. Mantener simplemente la etiqueta temporal cuando el arrendatario ya utiliza el inmueble como domicilio estable plantea una cuestión distinta.
Más de dos contratos consecutivos
El apartado 2 del artículo 9 bis contempla la consideración del primero como vivienda habitual si la duración excede de doce meses sin justificación temporal o se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
La regla del número de contratos es independiente de presentar la temporalidad como una causa todavía existente. Debe revisarse la secuencia completa, incluidas las novaciones. Dos contratos no son más de dos; el texto no permite desplazar esa frontera al segundo ni convertir cada anexo automáticamente en un contrato sin examinarlo.
La consecuencia incorpora el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10. Para la versión del artículo 10 hay que tener presente también el RDL 28/2026 y su entrada prevista para noviembre.
Contratos temporales firmados antes del 8 de octubre
La nueva DT octava LAU preserva para los temporales anteriores la consideración de uso distinto de vivienda y el régimen que les era aplicable hasta terminar el plazo pactado. Indica que, alcanzado ese plazo, se extinguen sin posibilidad de prórroga.
A continuación establece que el arrendamiento temporal renovado se somete al régimen nuevo. Ambas previsiones deben leerse juntas: no procede anunciar una prórroga del contrato antiguo que mantenga indefinidamente su régimen anterior.
Esta regla transitoria tampoco convierte en válido por su nombre un supuesto que bajo la normativa anterior ya encubriera vivienda habitual. Si existe una discusión sobre la verdadera naturaleza del contrato, hay que estudiar el uso y las pruebas desde su origen.
Renta de los contratos temporales sucesivos
El artículo 17.8 limita el incremento porcentual anual de la renta en contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda al valor del IRAV vigente. El precepto se refiere a la misma vivienda; no exige expresamente identidad de arrendatarios para esta regla de renta.
No debe confundirse con el artículo 9 bis.2, que sí identifica a las mismas partes para el supuesto de sucesión de contratos y su conversión. La duración y la renta tienen reglas diferentes.
En zona tensionada deben analizarse además los límites aplicables y la declaración vigente de la zona. La existencia de precios elevados en un municipio no sustituye su declaración legal.
Suma de rentas por habitaciones
El artículo 17.9 establece que las rentas de los contratos parciales simultáneamente vigentes no pueden superar el importe del contrato unitario de la vivienda completa. En zona tensionada prevé, además, el respeto de los apartados 6, 7 y 8 para el contrato unitario o, en su defecto, la suma de los parciales.
Si una vivienda tiene un contrato unitario con renta de 1.000 euros, el ejemplo de cuatro contratos simultáneos de 300 euros arroja una suma de 1.200 euros: supera esa referencia. Antes de aplicar el ejemplo a una operación hay que comprobar la referencia que corresponde y las condiciones contractuales.
Fuera de zona tensionada, cuando no hay contrato unitario que sirva de referencia, el precepto plantea una cuestión de determinación que no debe resolverse inventando una tabla oficial o un precio hipotético. La documentación del inmueble y de sus alquileres resulta especialmente importante.
Desistimiento del inquilino
El nuevo artículo 11 distingue la vivienda habitual de la temporal. Para la habitual establece al menos seis meses transcurridos y comunicación con treinta días de antelación. Para la temporal prevé un mes transcurrido y preaviso mínimo de diez días.
El desistimiento así ejercido no genera indemnización a favor del arrendador según el nuevo apartado 3. Esto no significa que cualquier salida anticipada, sin cumplir tiempo y preaviso, quede automáticamente libre de consecuencias.
En contratos anteriores hay que revisar el régimen temporal aplicable antes de dar por eliminada una cláusula de indemnización pactada bajo la legislación anterior.
Gastos de inmobiliaria e impuestos
El artículo 20.2 prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, directa o indirectamente y bajo cualquier denominación. Comprende servicios relacionados con preparación, formalización, gestión, novación y renovación.
Un servicio no esencial para perfeccionar el contrato solo puede ir a cargo del arrendatario si lo solicita expresamente por escrito, previa información sobre su carácter opcional y coste. Cambiar el nombre de una comisión obligatoria no altera su función.
El artículo 20.1 prohíbe imponer los tributos asociados a la vivienda salvo que el inquilino sea el obligado tributario. Mantiene reglas para pactos escritos de determinados gastos generales y para suministros individualizados. Es preciso distinguir impuesto, comunidad, suministro y servicio opcional.
Reparaciones en vivienda temporal
El nuevo artículo 21 bis atribuye al arrendador la conservación en condiciones de habitabilidad y también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. El inquilino debe comunicar el problema lo antes posible.
El arrendador dispone de cinco días hábiles para responder. Si no responde, el precepto contempla la reparación por el arrendatario, la reclamación inmediata de su importe y, en defecto de pago y con justificación previa, su descuento de la renta del mes siguiente.
Esta regla no debe mezclarse con los quince días naturales del artículo 21.5 para determinadas reparaciones en su supuesto propio. Hay que justificar la reparación, su importe y la comunicación. Tampoco se confunde el desgaste ordinario con daños imputables a una actuación del ocupante.
Fianza y garantía adicional
El artículo 36.5 distingue la garantía adicional de la fianza en metálico. Para el temporal establece como límite de esa garantía adicional una mensualidad de renta. El límite no debe presentarse como si se refiriera a todos los conceptos sumados sin distinguirlos.
Prohíbe exigir al arrendatario la contratación de un seguro de impago o cobertura análoga. La prohibición de imponer ese seguro al inquilino no implica que el propietario no pueda estudiar una cobertura por su cuenta y coste.
Al finalizar el arrendamiento, el artículo 36.7 exige dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento firmado por ambas partes. Si no se suscribe o no refleja desperfectos, establece una presunción de buen estado salvo prueba en contrario. Conviene conservar inventario, fotografías y justificantes de entrega.
Alquiler turístico y normativa de Andalucía
El artículo 5.e regula la exclusión de la LAU para la cesión turística sometida a normativa sectorial, con las condiciones que recoge. Establece que la duración máxima fijada por las Administraciones competentes no puede superar treinta y un días.
Esa referencia civil no significa que cualquier estancia inferior a ese tiempo sea turística ni que pueda anunciarse sin cumplir los requisitos sectoriales. Para un inmueble en Málaga hay que comprobar también las condiciones autonómicas, municipales y las que resulten aplicables al edificio y al uso concreto.
La reforma contiene, además, un régimen de obligaciones y sanciones para plataformas de alquiler de corta duración en relación con el suministro e intercambio de datos. No debe presentarse como si todas esas sanciones estuvieran dirigidas indistintamente al propietario de una habitación.
Qué revisar antes de firmar o renovar
El contrato debe responder al uso real. En temporalidad, necesitamos saber dónde tiene el arrendatario su domicilio habitual, por qué se desplaza y cómo se acredita. También importa comprobar cuántos contratos anteriores existen y la renta de las operaciones sucesivas sobre la vivienda.
En habitaciones conviene reunir todos los contratos vigentes y sus rentas simultáneas. Para un contrato anterior, hay que identificar su plazo pactado, sus anexos y la fecha de una eventual renovación.
Solicite una revisión de su contrato temporal o por habitaciones. En Torres y Tur Abogados, en Málaga, estudiamos la documentación antes de redactar o modificar condiciones. Puede consultar también la guía general de los nuevos decretos.
Fuentes oficiales
- RDL 29/2026 en el BOE: artículo 3, nuevos artículos 2, 7, 9 bis, 11, 17.8 y 17.9, 20, 21 bis, 36.5 y 36.7 y DT octava LAU; DF decimoprimera.
- RDL 28/2026: redacción publicada del artículo 10 LAU con entrada prevista el 15 de noviembre.
Información divulgativa actualizada a 15 de octubre de 2026. La calificación del alquiler depende de sus circunstancias y de su régimen temporal.