Nuevos decretos de vivienda 2026
y sus efectos para propietarios
e inquilinos
Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 vuelven a situar las prórrogas, los impagos y los contratos de alquiler en el centro de las dudas de propietarios e inquilinos. Para saber qué hacer hay que separar las dos normas: el RDL 29/2026 tiene como fecha general de entrada en vigor el 8 de octubre de 2026; el RDL 28/2026 prevé su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.
Situación normativa comprobada en el BOE el 15 de octubre de 2026. La publicación de una norma, su entrada en vigor y su convalidación parlamentaria son momentos distintos. Los nuevos textos están sujetos al control parlamentario propio de los reales decretos-leyes, que a esta fecha sigue pendiente: en el BOE no consta publicada ninguna resolución de convalidación ni de derogación de ninguno de los dos. Las medidas con efectos diferidos se explican como previsiones para su fecha de aplicación. Esta guía se actualizará si cambia su situación normativa.
En Torres y Tur Abogados, en Málaga, analizamos los contratos y los procedimientos de arrendamiento teniendo en cuenta esas fechas. Una comunicación de no renovación enviada antes del nuevo BOE, un contrato temporal ya firmado y un desahucio pendiente requieren respuestas diferentes.
Lo que encontrará aquí:
- Qué ha pasado con los decretos de septiembre
- Qué se aplica hoy y qué está previsto para noviembre
- Si el propietario quiere recuperar la vivienda
- Si el inquilino no paga y hay un desahucio
- Si el contrato es temporal o por habitaciones
- Actualización de renta y gastos del alquiler
- Reparaciones y garantías
- Ventas de viviendas y grandes tenedores
- Fiscalidad y financiación de vivienda
- Cesión de préstamos hipotecarios
- Por qué existe controversia jurídica
- Documentos necesarios para estudiar un caso en Málaga
- Fuentes oficiales
Qué ha pasado con los decretos de septiembre
El Congreso acordó derogar los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 el 2 de octubre. Los acuerdos se publicaron mediante las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527. Por tanto, una explicación que trate los decretos de septiembre como normativa actual necesita actualizarse.
El 7 de octubre se publicaron los nuevos RDL 28/2026 y 29/2026, ambos fechados el 6 de octubre. Recuperan materias de los textos anteriores e incorporan ajustes. No basta con sustituir el número de decreto en una guía antigua: cambian determinadas condiciones, referencias y fechas.
Los actos realizados durante un periodo normativo anterior necesitan un análisis propio. Que una norma haya sido derogada no permite afirmar que todos los contratos, solicitudes o actuaciones efectuados durante su vigencia desaparezcan automáticamente.
Puede consultar la guía histórica del RDL 26/2026, teniendo presente su derogación y la actualización normativa.
Qué se aplica hoy y qué está previsto para noviembre
| Materia | Norma | Momento relevante |
|---|---|---|
| Alquiler temporal y por habitaciones, gastos y garantías | RDL 29/2026 | Entrada general el 8 de octubre; revisar contratos anteriores |
| Suspensión de determinados desahucios y enervación extraordinaria | RDL 29/2026 | Entrada general el 8 de octubre; régimen para procedimientos pendientes |
| Prórroga extraordinaria de hasta dos años | DF quinta del RDL 29/2026 | Desde la entrada general, si concurren sus requisitos |
| Nuevas prórrogas sucesivas de cinco o siete años e indemnización por no prórroga | RDL 28/2026 | Entrada prevista el 15 de noviembre; régimen transitorio específico |
| Cambios en IVA y coeficientes de plusvalía municipal | RDL 29/2026 | Efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026 |
| Nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias | RDL 29/2026 | Efectos previstos desde el 1 de enero de 2027 |
| Financia Europa y distintas líneas de financiación | RDL 29/2026 | Con condiciones de desarrollo e instrumentación específicas |
Deslice la tabla para ver todas las columnas.
La tabla orienta sobre las materias principales. Cada medida contiene condiciones que pueden cambiar la respuesta para un contrato concreto.
Si el propietario quiere recuperar la vivienda
Hay que distinguir la no renovación al vencimiento, la recuperación por necesidad y la resolución por incumplimiento. No son vías intercambiables.
El RDL 28/2026 prevé que, tras el mínimo de cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, la falta de un preaviso válido dé lugar a prórrogas sucesivas por esos mismos plazos. Eleva a seis meses el preaviso del arrendador y mantiene en dos meses el del arrendatario, con excepciones transitorias.
También prevé una indemnización cuando el propietario comunique válidamente su voluntad de no prorrogar. El cálculo compara doce mensualidades con una mensualidad por año de residencia, utilizando la base definida por la norma. Hay causas de exclusión y reglas sobre solicitudes de prórroga legal.
A 15 de octubre esa nueva indemnización todavía no es aplicable por el RDL 28/2026. Su fecha prevista de entrada en vigor es el 15 de noviembre. Además, las comunicaciones válidas anteriores a la publicación reciben un tratamiento transitorio especial.
Desarrollamos estas reglas en prórrogas e indemnización por no renovar el alquiler.
Si el inquilino no paga y hay un desahucio
El RDL 29/2026 incorpora dos mecanismos diferentes: el régimen temporal de suspensión del artículo 2 y la enervación extraordinaria introducida en el artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El primero distingue según quién demanda y exige vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. La referencia al 31 de diciembre de 2030 delimita un régimen legal; no significa que todos los desahucios queden suspendidos automáticamente hasta ese día.
La enervación extraordinaria se refiere a procesos de desahucio por impago. Acreditada la vulnerabilidad y comunicada a la Administración competente, esta dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa adecuada o pagar o consignar las cantidades legalmente previstas. Durante ese plazo se suspende el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si transcurre sin alternativa ni pago íntegro o consignación, el texto establece la subrogación automática de la Administración en la posición deudora y excluye el lanzamiento en los términos que regula. La existencia de esa obligación no equivale a que el propietario haya cobrado ya ni permite anunciar un cobro automático en una fecha determinada.
La excepción relativa a una persona física titular de dos o menos viviendas aparece en el artículo 2.2. No debe trasladarse sin más al mecanismo distinto del artículo 22.6 LEC.
Vea la explicación completa sobre desahucios por impago y vulnerabilidad con el RDL 29/2026.
Si el contrato es temporal o por habitaciones
El RDL 29/2026 incorpora a la LAU una categoría de vivienda temporal: el alojamiento de alguien desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El motivo debe figurar expresamente en el contrato y corresponde al arrendador probarlo.
La duración temporal debe superar treinta y un días y, como regla, no exceder de doce meses, con la salvedad de una causa que siga justificando la temporalidad. Si se suceden o novan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el nuevo artículo 9 bis contempla la consideración del primero como vivienda habitual.
El nombre del contrato y una duración de once meses no bastan para demostrar temporalidad. Tampoco debe confundirse esta regulación civil con los requisitos autonómicos y municipales del alojamiento turístico.
Para las habitaciones, la reforma incluye tanto vivienda habitual como temporal y limita la suma de rentas simultáneas conforme al nuevo artículo 17.9. Los contratos temporales anteriores tienen una disposición transitoria propia.
Explicamos los documentos, las garantías y las reparaciones en alquiler temporal y por habitaciones en 2026.
Actualización de renta y gastos del alquiler
El artículo 18.1 LAU mantiene que, sin pacto expreso, no hay actualización de renta. La reforma utiliza el IRAV como referencia y límite en los términos del precepto. Junto a ello, la DF sexta establece un régimen extraordinario para las anualidades comprendidas entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
Esa disposición diferencia entre rentas superiores al límite máximo de referencia, para las que no procede incremento, y los demás casos. En estos últimos prevé el nuevo pacto entre las partes y, si no lo hay, un límite del 2 %. Por ello, decir que cualquier alquiler puede subir siempre un 2 % simplifica incorrectamente la norma. Hay que revisar el pacto, la fecha de actualización y la relación entre los límites aplicables.
En gastos, el nuevo artículo 20 prohíbe imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario. Los gastos de gestión y formalización tampoco pueden repercutirse directa ni indirectamente. Esto no elimina los suministros individualizados ni todos los posibles pactos válidos sobre gastos generales.
Reparaciones y garantías
El nuevo artículo 21.5 permite requerir por escrito determinadas reparaciones acompañando un presupuesto razonable. El arrendador dispone de quince días naturales para aceptar, proponer una alternativa o ejecutar la reparación. La ejecución por el inquilino y su descuento de rentas requieren las condiciones y la documentación previstas en ese precepto.
La vivienda temporal cuenta con una regla específica en el artículo 21 bis, que incluye las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario a cargo del arrendador y un plazo de respuesta de cinco días hábiles.
El artículo 36.5 prohíbe exigir al inquilino la contratación de un seguro de impago y establece límites para las garantías adicionales. La fianza legal y la garantía adicional son conceptos distintos. Al devolver la posesión, el nuevo artículo 36.7 regula el documento de finalización y una presunción de entrega en buen estado salvo prueba en contrario.
Ventas de viviendas y grandes tenedores
La limitación de adquisiciones del artículo 1 del RDL 29/2026 no es una prohibición general de comprar vivienda. Afecta a los sujetos definidos por el texto, incluye determinadas personas jurídicas grandes tenedoras y entidades vinculadas, y se refiere a adquisiciones gratuitas o con contraprestación efectiva inferior al 70 % del valor de mercado determinado como establece la norma. Su horizonte temporal llega al 31 de diciembre de 2030 y contiene excepciones.
La definición de gran tenedor sigue utilizando los umbrales de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m², excluidos garajes y trasteros, y admite particularización motivada en zonas tensionadas. La reforma también regula la acreditación registral y el cómputo de unidades residenciales aunque no exista división horizontal inscrita.
En ventas de viviendas arrendadas, el nuevo artículo 25 refuerza el tanteo y retracto en transmisiones conjuntas y prohíbe pactar la renuncia del inquilino. La fecha del contrato y su régimen aplicable deben examinarse antes de concluir que una cláusula antigua ha quedado sin efecto.
Fiscalidad y financiación de vivienda
El decreto modifica reducciones de IRPF del arrendador e introduce una deducción estatal para determinados inquilinos. También contiene cambios en IVA, IBI, SOCIMI y plusvalía municipal, con distintos momentos de efectos y reglas transitorias.
La línea TU CASA se diseña como financiación complementaria para la primera vivienda habitual hipotecada. La cuantía es el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, con interés cero y sin comisiones. Es un préstamo: requiere devolución y desarrollo de condiciones. La vivienda queda sometida a limitaciones de destino y precio de transmisión.
CASA 47, el Fondo de Vivienda de Impacto Social y los avales a promoción e industrialización persiguen aumentar la oferta. Su regulación no supone que cualquier particular disponga ya de una ayuda directa concedida.
Consulte las fechas y condiciones en fiscalidad y ayudas de vivienda del RDL 29/2026.
Cesión de préstamos hipotecarios
La DF primera del RDL 29/2026 añade el artículo 25 bis a la Ley 5/2019. Regula la conservación de excepciones y defensas frente al nuevo acreedor, la continuidad de determinados códigos de buenas prácticas y las comunicaciones de la cesión.
Prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012. Para determinados créditos vencidos sobre vivienda habitual regula, además, la información sobre esa protección y la acreditación de requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, con las consecuencias que establece para el préstamo cedido.
La DF decimoprimera aplica la nueva regulación a cesiones realizadas después de la entrada en vigor, cualquiera que sea la fecha del crédito. Antes de responder a una consulta hay que comprobar la operación, si el préstamo está vencido, la comunicación y la situación del deudor. No significa que cualquier hipoteca cedida desaparezca o deje de pagarse.
Por qué existe controversia jurídica
La controversia comprende cuestiones distintas. Una es el empleo de un nuevo decreto-ley tras la derogación de otro. Los propios preámbulos invocan precedentes y la persistencia de la urgencia. Esa justificación del Gobierno no equivale a una sentencia que declare constitucional cada medida.
Otra cuestión es la relación entre estabilidad del alquiler, facultades del propietario, indemnizaciones y seguridad jurídica de los contratos existentes. También plantea problemas prácticos la atribución de pagos y alternativas habitacionales a las Administraciones y la coordinación entre la LAU, la LEC y las disposiciones transitorias.
El artículo 86 de la Constitución exige extraordinaria y urgente necesidad y establece límites materiales al decreto-ley. Tras la disolución de las Cámaras, el artículo 78 atribuye a la Diputación Permanente las funciones correspondientes. El Real Decreto 806/2026, publicado el 6 de octubre, acordó esa disolución.
Hay que distinguir crítica jurídica, control parlamentario y pronunciamiento judicial. Ninguno debe presentarse como si fuera el otro. Una objeción de inconstitucionalidad, por sí sola, no autoriza a ignorar una disposición que resulta aplicable; tampoco la publicación garantiza que el texto vaya a permanecer sin cambios.
Documentos necesarios para estudiar un caso en Málaga
Para una primera valoración sirven el contrato completo, sus anexos, la fecha de entrada, el vencimiento y las comunicaciones de las dos partes con justificante de envío y recepción. Si hay impagos, añada recibos y relación de cantidades. Si existe un procedimiento, necesitamos la demanda, las resoluciones y las notificaciones recientes.
En temporalidad importan el domicilio habitual y la documentación del desplazamiento. En vulnerabilidad y prórrogas, los informes y solicitudes ya presentados. Tener la información reunida evita repetir explicaciones y permite centrar la consulta en la decisión pendiente.
Solicite una revisión de su contrato o procedimiento. Indique si es propietario o inquilino, qué fecha le preocupa y si ha recibido una comunicación o notificación judicial. Atendemos desde nuestro despacho en Málaga.
Fuentes oficiales
- RDL 28/2026 en el BOE: artículo único, disposiciones adicionales, transitoria única y final segunda.
- RDL 29/2026 en el BOE: artículos 1 a 21 y disposiciones transitorias y finales.
- Derogación del RDL 26/2026.
- Derogación del RDL 27/2026.
- Constitución Española: artículos 78 y 86.
- Real Decreto 806/2026 de disolución de las Cámaras.
La información es divulgativa y se refiere al estado normativo indicado. La respuesta para su asunto exige revisar el contrato y sus fechas.