Desahucios por impago
y vulnerabilidad con
el RDL 29/2026
Un desahucio con impagos no queda resuelto solo por saber si el inquilino es vulnerable. El RDL 29/2026 exige identificar el procedimiento, quién demanda y qué actuación corresponde a la Administración. También distingue entre suspender y enervar: detener temporalmente un proceso y poner fin a la acción por impago no producen el mismo resultado.
Situación comprobada en el BOE el 15 de octubre de 2026. El RDL 29/2026 tiene como fecha de entrada en vigor general el 8 de octubre de 2026. Su regulación está sujeta al control parlamentario propio de un decreto-ley, que a esta fecha sigue pendiente. Esta explicación diferencia el artículo 2, el nuevo artículo 22.6 LEC y las disposiciones para procedimientos ya iniciados.
Lo que encontrará aquí:
- Tres situaciones que requieren respuestas diferentes
- Suspensión del artículo 2 y referencia a 2030
- Protección del propietario vulnerable y de quien tiene dos viviendas o menos
- Compensación del propietario en la suspensión
- Enervación extraordinaria en los desahucios por impago
- Burofax previo y enervación ordinaria
- Procedimientos pendientes y lanzamiento ya señalado
- Impago y vencimiento del contrato
- Documentos útiles para propietarios e inquilinos
- Fuentes oficiales
Tres situaciones que requieren respuestas diferentes
| Situación | Regla principal | Qué debe comprobarse |
|---|---|---|
| Demanda de una entidad comprendida en el artículo 2.1 | Suspensión temporal del artículo 2.1 | Perfil del demandante, vulnerabilidad y falta de alternativa |
| Otros demandantes y supuesto no sometido al artículo 5.Dos | Suspensión del artículo 2.2 | Informe administrativo, requisitos y excepciones |
| Desahucio por impago del artículo 250.1.1 LEC, fuera del artículo 2.1 | Enervación extraordinaria del artículo 22.6 LEC | Vulnerabilidad, comunicación a la Administración y plazo de dos meses |
Deslice la tabla para ver todas las columnas.
No todos los procesos encajan en el mismo mecanismo. La suspensión temporal hasta 2030 y la nueva enervación extraordinaria tienen distinto alcance y duración normativa.
Suspensión del artículo 2 y referencia a 2030
El artículo 2 contempla un régimen desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2030. Exige situación de vulnerabilidad, acreditada por las vías que contempla, y ausencia de alternativa habitacional.
Entidades comprendidas en el artículo 2.1
El apartado 1 define determinadas entidades que adquieren inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por precios claramente inferiores a su valor de tasación, con las finalidades que precisa el precepto. Excluye los entes y entidades públicas que indica.
Cuando concurren sus condiciones, prevé suspensión por auto aunque antes se hubiese suspendido o aunque ya exista una resolución que termine el procedimiento o acuerde el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado efectivamente.
No basta con llamar fondo o gran tenedor a la parte actora para dar por probado este supuesto. Hay que acreditar que encaja en la definición específica del artículo 2.1.
Otros demandantes y artículo 2.2
El apartado 2 se refiere a otros demandantes, solo cuando no resulte de aplicación el artículo 5.Dos. Si concurren vulnerabilidad, falta de alternativa y ausencia de una oferta habitacional digna y adecuada por la Administración, el tribunal requiere informe a la Administración competente.
Si no recibe respuesta o se informa de que no existen recursos, contempla la suspensión hasta la adopción de medidas y la garantía de una alternativa adecuada. El texto impone revisión cada doce meses y prevé su levantamiento si desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa efectiva, se rechaza sin justificación o transcurren tres años desde la suspensión.
Esas condiciones impiden resumir el mecanismo como una suspensión automática de cada desahucio hasta finales de 2030. El horizonte de la norma y el límite de una suspensión individual no son lo mismo.
Protección del propietario vulnerable y de quien tiene dos viviendas o menos
El artículo 2.2 permite excluir la suspensión cuando deba prevalecer la vulnerabilidad económica o habitacional del demandante, salvo las excepciones para persona jurídica o persona física gran tenedora que recoge.
Añade que tampoco prevalece la vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas. El texto habla de viviendas de las que se es titular, sin limitar el cómputo a las que se alquilan.
Esta regla está dentro del artículo 2.2. El artículo 22.6 LEC, sobre enervación extraordinaria por impago, no reproduce esa exclusión general para el titular de dos viviendas o menos. No es correcto asegurar que todo pequeño propietario queda fuera de cualquier protección del inquilino por esta sola circunstancia.
Compensación del propietario en la suspensión
En el mecanismo del artículo 2.2, el tribunal determina la asunción administrativa de los gastos necesarios para la compensación legalmente prevista. El precepto incluye al demandante persona física y a determinadas personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
El máximo comprende la renta contractual dejada de percibir, suministros impagados y costas procesales a favor del demandante. Excluye el lucro cesante hipotético y los daños morales. La demora, una vez acordado el pago, genera los intereses correspondientes conforme a la legislación aplicable.
Hay que documentar las cantidades y obtener el pronunciamiento que corresponda. La suspensión o la compensación no extinguen la obligación de mantenerse al corriente de renta. Una compensación prevista en la ley no equivale a un abono ya recibido.
Enervación extraordinaria en los desahucios por impago
El artículo 5.Dos introduce el apartado 6 del artículo 22 LEC. Se dirige a procesos del artículo 250.1.1 por falta de pago de rentas o cantidades debidas, con vulnerabilidad económica acreditada, y excluye el supuesto del artículo 2.1 del RDL 29/2026.
Cuando la Administración competente no ofrece alternativa habitacional adecuada, el texto la obliga a enervar mediante pago al arrendador o consignación judicial de todas las cantidades reclamadas, las devengadas hasta el pago o consignación y las costas a favor del demandante.
Inicio del plazo de dos meses
La vulnerabilidad acreditada se comunica inmediatamente a la Administración. El plazo máximo e improrrogable de dos meses se cuenta desde la notificación, no desde la primera mensualidad impagada ni automáticamente desde que el propietario presenta la demanda.
Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Por eso es importante identificar en las actuaciones cuándo y a qué Administración se notificó la situación.
Pago íntegro dentro del plazo
Si se efectúa el pago o consignación de la totalidad dentro del plazo, se declara enervada la acción y terminado el procedimiento, manteniéndose vigente el arrendamiento. Enervar evita la resolución por ese impago en los términos legales; no extingue el contrato por voluntad del propietario.
Un pago parcial no cumple por sí solo la condición de pago íntegro que recoge el precepto. El expediente debe reflejar las cantidades actualizadas y las costas que corresponden.
Falta de alternativa y de pago al terminar el plazo
Si pasan dos meses sin alternativa adecuada ni pago íntegro o consignación, la norma establece la subrogación automática de la Administración en la posición deudora del arrendatario. Añade que no habrá lugar al lanzamiento y que el contrato se mantiene hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad en los términos legales.
La subrogación altera la posición deudora definida por la norma. No debe confundirse con una transferencia bancaria inmediata al propietario, con una condonación de todo impago o con la afirmación de que la Administración pagará puntualmente cualquier renta futura sin actuaciones adicionales. El alcance económico y la reclamación deben concretarse a partir del expediente.
El artículo prevé intereses por retraso una vez acordado el pago. También contempla la compensación estatal de los gastos autonómicos, con las especialidades que indica. Estas relaciones entre Administraciones no permiten prometer al propietario una fecha de cobro sin verificarla.
Burofax previo y enervación ordinaria
La enervación extraordinaria es independiente de la ordinaria del artículo 22.4. No computa como una enervación anterior a sus efectos ni impide que, si corresponde, pueda ejercerse después la ordinaria.
El nuevo apartado 6 permite la enervación extraordinaria aunque el arrendador haya efectuado el requerimiento fehaciente de pago del apartado 4. Por eso, un burofax que impide la enervación ordinaria no basta para afirmar que también impide la nueva actuación administrativa.
Puede consultar nuestra explicación de la enervación del desahucio, junto con esta actualización específica.
Procedimientos pendientes y lanzamiento ya señalado
La DT segunda regula ejecuciones de resoluciones dictadas en procedimientos a los que se refiere el artículo 441.5 que estén en curso a la entrada en vigor y cuyo lanzamiento todavía no se haya practicado.
En el régimen del artículo 2 permite solicitar la aplicación aunque se hubiera resuelto antes el trámite o agotado la suspensión anterior. Presentada la solicitud y la documentación requerida, prevé suspensión provisional del lanzamiento por el letrado o letrada de la Administración de Justicia hasta que el tribunal resuelva mediante auto.
Para el nuevo artículo 5.Dos establece el cumplimiento de la obligación de enervación extraordinaria antes de continuar el proceso, cualquiera que sea su fase. La aplicación necesita comprobar que el procedimiento y sus circunstancias encajan en el supuesto.
Tener fecha de lanzamiento no elimina necesariamente la nueva protección. Haber ejecutado ya el lanzamiento, en cambio, es un dato temporal decisivo para el régimen transitorio. No debe anunciarse la recuperación automática de una posesión ya entregada.
Impago y vencimiento del contrato
La enervación extraordinaria del artículo 22.6 se refiere al impago. Un proceso basado en expiración del plazo no se transforma automáticamente en uno por falta de pago porque el ocupante tenga también deudas.
El mantenimiento del contrato tras la intervención administrativa se vincula a su vigencia y a las condiciones de la norma. Para el vencimiento y las posibles prórrogas hay que estudiar también la DF quinta del RDL 29/2026 y la regulación publicada del RDL 28/2026, cuya entrada se prevé para el 15 de noviembre.
Vea prórrogas e indemnización por no renovar. Cada causa de pedir y cada fecha deben valorarse sin mezclar sus efectos.
Documentos útiles para propietarios e inquilinos
Para el propietario necesitamos el contrato, relación mensual de impagos, justificantes de cobros parciales, requerimientos y datos del procedimiento. Si pretende invocar una excepción de vulnerabilidad o de titularidad, hace falta documentación que permita acreditarla.
Para el inquilino importan las notificaciones judiciales, el informe o certificado de vulnerabilidad, la situación de la unidad familiar, las solicitudes a servicios sociales y las alternativas habitacionales ofrecidas. La documentación no sustituye una comparecencia o escrito procesal dentro de plazo.
Si ya hay abogado y procurador, la nueva regulación debe revisarse dentro de esa representación. Para estudiar el expediente conviene facilitar las actuaciones completas y la próxima fecha señalada.
Solicite una revisión de su desahucio en Málaga. Indique si es propietario o inquilino, el motivo de la demanda y la siguiente fecha o plazo judicial. Puede consultar también nuestra área de desahucios y arrendamientos.
Fuentes oficiales
- RDL 29/2026 en el BOE: artículos 2 y 5.Dos, DT segunda y DF decimoprimera.
- RDL 28/2026: para la regulación publicada de prórrogas y no renovación.
Información divulgativa actualizada a 15 de octubre de 2026. Cada procedimiento requiere estudiar la demanda, las resoluciones y la documentación de las partes.