Prórrogas del alquiler
e indemnización por no renovar
con el RDL 28/2026
Si su contrato de alquiler está próximo a vencer, la pregunta ya no se limita a cuándo hay que enviar el preaviso. El RDL 28/2026 prevé nuevas prórrogas de cinco o siete años y una indemnización en determinados supuestos de no renovación. Para calcular sus efectos hay que conocer la fecha del vencimiento, quién arrienda y cuándo se comunicó la voluntad de terminar.
Situación comprobada en el BOE el 15 de octubre de 2026. El decreto se publicó el 7 de octubre y fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. A esta fecha no debe presentarse la nueva indemnización como una obligación ya aplicable. El análisis siguiente explica la regulación publicada y su régimen transitorio, sujeto al control parlamentario correspondiente, que todavía no se ha producido.
Lo que encontrará aquí:
- Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
- Preaviso del propietario y del inquilino
- Cómo se calcula la indemnización
- Cuándo se paga y qué ocurre si se vende la vivienda
- Supuestos en los que no procede indemnización
- Qué pasa si el inquilino puede pedir una prórroga legal
- Comunicaciones anteriores al 7 de octubre
- Contratos que ya están en prórroga o en tácita reconducción
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años del RDL 29/2026
- Prórrogas pactadas después de una no renovación
- Revisión del contrato y de la comunicación en Málaga
- Fuentes oficiales
Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
El artículo único del RDL 28/2026 da nueva redacción al artículo 10 LAU. Una vez transcurridos como mínimo cinco años desde el contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la ausencia de una comunicación válida de no prórroga conduce a periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente.
La regla contempla el vencimiento del contrato y de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley. No significa que cualquier contrato de un año pase inmediatamente a tener una nueva duración de cinco años desde noviembre. Antes hay que situarlo en su fase contractual y aplicar las disposiciones transitorias.
La no prórroga sigue siendo una posibilidad regulada. Su ejercicio debe respetar los plazos y puede generar indemnización. Distinta es la resolución por un incumplimiento, como el impago, que se examina por su vía propia.
Preaviso del propietario y del inquilino
El nuevo artículo 10.1 exige seis meses de antelación al arrendador y dos meses al arrendatario. La comunicación debe referirse al vencimiento relevante y permitir acreditar su contenido y recepción.
Existe una excepción transitoria importante: cuando a la entrada en vigor resten menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador puede notificar con una antelación mínima de cuatro meses. Esta regla no permite acortar cualquier plazo a cuatro meses ni subsana una comunicación ya tardía.
El preaviso de no prórroga tampoco debe confundirse con el desistimiento del inquilino antes del vencimiento. El RDL 29/2026 introduce cambios en el desistimiento y en otros aspectos del alquiler.
Cómo se calcula la indemnización
Cuando proceda por una comunicación válida de no prórroga del arrendador, la indemnización será el mayor de estos dos importes:
- Doce mensualidades calculadas con la base que establece la norma.
- Una mensualidad de esa misma base por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, con prorrateo de periodos inferiores por meses y días.
La base es el valor superior del rango individualizado correspondiente a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Si no puede obtenerse un valor individualizado, se utiliza la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga.
Por tanto, no puede calcularse siempre multiplicando por doce la renta que actualmente paga el inquilino. Tampoco hay que utilizar una tasación de compraventa ni el valor de referencia catastral como si fueran la base definida en este artículo.
Ejemplos de cálculo con una base hipotética
Si la base legal obtenida es 900 euros y el arrendatario lleva ocho años de residencia, se comparan 10.800 euros con 7.200 euros. El resultado sería 10.800 euros, siempre que exista derecho a indemnización y no concurra una exclusión.
Si con esa misma base lleva quince años, se comparan 10.800 euros con 13.500 euros. El resultado sería 13.500 euros.
Estos ejemplos explican la operación; no determinan el derecho de un caso real. El cálculo depende de la base aplicable, la residencia acreditada, las fechas y los supuestos de exclusión.
Cuándo se paga y qué ocurre si se vende la vivienda
El abono se prevé en el momento de entrega de la vivienda, con la especialidad relativa a una necesidad alegada que después no se materializa. La mera recepción del preaviso no supone que la indemnización deba pagarse ese mismo día.
El artículo 10.1 contempla además que la venta no elimina el derecho y atribuye la obligación al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre que no concurra una causa de exclusión del apartado 2. En una venta con el alquiler vigente conviene revisar esa posible obligación antes de fijar las condiciones de la operación.
Supuestos en los que no procede indemnización
El apartado 2 recoge causas que deben hacerse constar expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso.
Necesidad del propietario o determinados familiares
La excepción se refiere a un arrendador persona física que necesita la vivienda permanente para sí, familiares hasta segundo grado de consanguinidad o por adopción, o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
Si pasan tres meses desde la entrega y no se produce la ocupación por las personas indicadas, salvo fuerza mayor, nace el derecho a la indemnización en los términos previstos. Alegar necesidad exige preparar su justificación y cumplirla.
Esta causa del nuevo artículo 10.2 no debe confundirse con la recuperación anticipada del artículo 9.3 LAU ni con las condiciones de otras prórrogas extraordinarias. Son preceptos diferentes, con referencias familiares y requisitos que no coinciden completamente.
Ausencia de residencia efectiva
La norma contempla que el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores a la notificación. Excluye las ausencias justificadas por salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, entre otras, y los casos en que permanezcan las personas contempladas en el artículo 7.1.
Un periodo fuera de la ciudad no basta por sí solo para invocar esta excepción. Hay que revisar su duración, motivo y quién continuó habitando la vivienda.
Otra vivienda disponible en el mismo municipio
Se contempla que, en la fecha de la notificación, el arrendatario disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute, y que pueda ocuparla.
Ser cotitular de un inmueble, tener una vivienda en otra localidad o carecer de disponibilidad efectiva no equivale automáticamente a cumplir todos esos requisitos.
Nuevo contrato y oferta fehaciente rechazada
La firma de un nuevo contrato de vivienda habitual figura entre las exclusiones. También se contempla el rechazo expreso o tácito de una oferta fehaciente para un nuevo contrato sobre la misma vivienda, formulada dentro del plazo de preaviso.
Para esta última causa la oferta debe garantizar al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Su importe económico total debe ajustarse al artículo 17.6 incluso fuera de zona tensionada. Una propuesta informal o una oferta con cualquier renta no cumplen necesariamente la excepción.
Qué pasa si el inquilino puede pedir una prórroga legal
El artículo 10.1 excluye la indemnización cuando, para el vencimiento al que se refiere el preaviso, el arrendatario reúne los requisitos de una prórroga legal que el arrendador debe aceptar y no la solicita.
Si la solicita y resulta aplicable, la posible indemnización se difiere hasta el final de esa prórroga. Entonces se examina si procede conforme a los apartados 1 y 2. La regulación no permite sumar libremente permanencia e indemnización ni tratar la falta de solicitud como una decisión sin consecuencias.
En las prórrogas extraordinarias de los nuevos apartados 5 y 6, al llegar su final el contrato se extingue conforme al preaviso que originó su aplicación, sin necesidad de otro, salvo prórroga acordada o nuevo contrato. Los pactos concretos y el régimen transitorio pueden resultar decisivos.
Comunicaciones anteriores al 7 de octubre
La disposición transitoria única preserva las comunicaciones válidas de no prórroga realizadas antes de la publicación. No generan la nueva indemnización aunque después sea aplicable una prórroga extraordinaria legal.
La fecha de corte de esta regla es la publicación, el 7 de octubre, y no la entrada prevista para el 15 de noviembre. Esa diferencia importa especialmente en comunicaciones realizadas entre ambas fechas. Para valorar un preaviso hay que verificar además su validez conforme al régimen que le correspondía.
La reforma no obliga a pagar indemnización solo porque se haya enviado un burofax antes de entrar en vigor. El contrato, su vencimiento, la fase de prórroga y la fecha de la comunicación deben examinarse juntos.
Contratos que ya están en prórroga o en tácita reconducción
Los contratos que a la entrada en vigor estén en la prórroga del antiguo artículo 10.1 continúan en ese periodo hasta su término conforme a la redacción anterior. Al terminar se aplica el nuevo artículo 10.
La tácita reconducción del Código Civil tiene otra regla. El nuevo régimen se proyecta desde el primer vencimiento de ese periodo posterior a la entrada en vigor. Hasta entonces, su duración sigue los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Para el mínimo de duración del artículo 10 se suma el tiempo del contrato originario y el transcurrido en reconducción.
También se preservan, sin la nueva indemnización, los requerimientos válidos para terminar la reconducción anteriores a la publicación. No debe tratarse la reconducción como si fuera sin más una prórroga anual de la LAU.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años del RDL 29/2026
La DF quinta del RDL 29/2026 establece una medida diferente, con entrada general el 8 de octubre. Exige que se trate de contratos de vivienda habitual vigentes a esa entrada y que el arrendatario esté al corriente, habiéndolo estado mensualmente los ocho meses anteriores. Requiere solicitud.
El texto contempla distintos vencimientos: el periodo obligatorio del artículo 9.1 que finalice antes del 31 de diciembre de 2028, los periodos de prórroga que identifica y, en su caso, la tácita reconducción. La ubicación de la fecha en ese enunciado exige leer el supuesto concreto; no conviene resumirla como un beneficio automático para cualquier contrato que termine en cualquier momento.
Durante la prórroga, por anualidades y hasta dos años adicionales, se mantienen los términos y condiciones. Hay excepciones por acuerdo, nuevo contrato y necesidad real y acreditada comunicada conforme al artículo 9.3, con la especialidad de que no se exige que esa facultad estuviera prevista expresamente en el contrato. Existe además una regla cuando se acuerda renovación o nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
Desde la entrada del RDL 28/2026 su disposición adicional primera coordina los mecanismos: la prórroga extraordinaria de dos años no se aplica si corresponde la del nuevo artículo 10.1. También regula la extinción y la posible indemnización tras una prórroga extraordinaria derivada de un preaviso válido.
Prórrogas pactadas después de una no renovación
El nuevo apartado 3 exige que la prórroga voluntaria o convencional acordada después de manifestar el arrendador su voluntad de no prorrogar no sea inferior a los plazos del apartado 1. El apartado 4 declara nulas las estipulaciones de prórroga que empeoren las condiciones originales en perjuicio del arrendatario.
Por eso no resulta adecuado improvisar una prórroga de unos pocos meses como solución universal. Hay que comprobar si el supuesto está sometido a estos nuevos apartados y cómo se coordina con su régimen temporal.
Revisión del contrato y de la comunicación en Málaga
Para estudiar una no renovación necesitamos el contrato y sus modificaciones, los recibos, la fecha del vencimiento, los preavisos con sus justificantes y, si existe, la solicitud de prórroga extraordinaria. Si se alega necesidad, importa también su documentación y la finalidad concreta de la ocupación.
Solicite una revisión de su vencimiento y preaviso. Indique la fecha de firma, cuándo termina el contrato y si alguna parte ha comunicado ya su decisión. Torres y Tur Abogados atiende asuntos de arrendamientos desde Málaga, tanto para propietarios como para inquilinos.
Fuentes oficiales
- RDL 28/2026: artículo único, DA primera, DT única y DF segunda.
- RDL 29/2026: artículo 3.Ocho, DF quinta y DF decimoprimera.
Información divulgativa sobre el texto publicado y el estado normativo de 15 de octubre de 2026. La respuesta depende del contrato, sus comunicaciones y sus fechas.