RDL 26/2026 de vivienda:
qué cambia para propietarios
e inquilinos

Publicado en el BOE de 30 de septiembre de 2026 (BOE-A-2026-20266) y en vigor, con carácter general, desde el 1 de octubre de 2026, salvo las especialidades que la propia norma establece en su disposición final undécima. Se trata de un real decreto-ley, de modo que queda sujeto al régimen constitucional de convalidación o derogación por el Congreso de los Diputados. Esta guía se actualizará si cambia su situación normativa.

Lo que encontrará aquí:

• Qué se ha aprobado y desde cuándo se aplica
• Los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos
• Alquiler temporal y contratos de temporada
• Alquiler por habitaciones
• Renta, actualización, gastos y reparaciones
• Prórrogas y contratos anteriores
• La nueva enervación extraordinaria del desahucio
• Desahucios: qué se suspende y qué no
• Procedimientos que ya están en el juzgado
• Grandes tenedores y ejecuciones hipotecarias
• Fiscalidad del alquiler
• Vivienda asequible, financiación y TU CASA
• Otras medidas del RDL 26/2026
• Lo que puede plantear dudas en la práctica
• Qué conviene comprobar ahora
• Fuentes y normativa

Qué se ha aprobado y desde cuándo se aplica

Buena parte de quienes llegan hasta aquí lo hacen buscando «la nueva ley de vivienda de 2026». Conviene aclarar la etiqueta, porque induce a error: no se ha aprobado una ley nueva, sino un real decreto-ley que modifica varias leyes ya existentes. La diferencia no es terminológica. Un real decreto-ley entra en vigor de inmediato, pero el Congreso debe pronunciarse después sobre su convalidación o su derogación.

El Real Decreto-ley 26/2026 se organiza en seis títulos y veinte artículos, más sus disposiciones adicionales, transitorias y finales. Su alcance excede ampliamente de los desahucios. Agrupadas por materias, estas son las cuestiones de las que se ocupa:

• La protección frente a determinados desahucios de personas en situación de vulnerabilidad.
• La reforma de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
• La reforma de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
• La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula los procedimientos judiciales.
• Medidas fiscales que afectan al alquiler.
• Promoción y financiación de vivienda asequible.
• Incremento y protección del parque público de vivienda.
• Acceso a la primera vivienda.
• Medidas de ahorro e inversión.

Si usted tiene un piso alquilado, un contrato firmado o un procedimiento judicial en marcha, lo que le afecta está en los cuatro primeros bloques. El resto son medidas de política de vivienda que conviene conocer, pero que no alteran mañana su situación contractual.

Sí: el decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 3 del RDL 26/2026 modifica directamente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. No la deroga ni la sustituye: la reforma por dentro, y algunas de esas modificaciones cambian prácticas contractuales asentadas desde hace años.

Los cambios en la LAU afectan al concepto de arrendamiento de vivienda habitual, a la vivienda temporal, al arrendamiento por habitaciones, a la duración de los contratos, al desistimiento del arrendatario, a la renta y su actualización, a los gastos repercutibles, a las reparaciones, a las garantías y al derecho de adquisición preferente.

Lo que sigue no es un repaso artículo por artículo, sino las novedades que en la práctica van a cambiar contratos, decisiones y procedimientos.

El alquiler temporal ya no depende de cómo se titule el contrato

Es probablemente el cambio con más recorrido práctico. La nueva regulación introducida por el artículo 3 del RDL 26/2026 contempla expresamente el arrendamiento de vivienda temporal, y lo hace exigiendo algo que antes quedaba en buena medida al criterio de las partes: una causa real.

La causa temporal, y a quién corresponde acreditarla

La temporalidad exige una causa real y acreditable vinculada al desplazamiento temporal del arrendatario respecto de su domicilio habitual. Esa causa debe constar y debe poder acreditarse. Y la carga de acreditarla corresponde al arrendador.

Esto significa que no basta con llamar al contrato «de temporada». La calificación jurídica depende de la realidad del uso y de la causa, no del encabezamiento del documento. Para un propietario, la consecuencia práctica es que el contrato ya no se sostiene solo con su redacción: se sostiene con lo que pueda demostrarse sobre la situación del arrendatario.

La duración y el encadenamiento de contratos

La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses, sin perjuicio de que la causa temporal pueda subsistir justificadamente más allá. Una duración superior a doce meses sin justificación, o determinadas sucesiones de contratos, pueden provocar que la relación sea considerada arrendamiento de vivienda habitual desde el primero de los contratos.

Conviene detenerse en eso último, porque es lo que más consecuencias tiene: la recalificación no opera desde el momento en que se detecta, sino desde el primer contrato. La norma contempla también expresamente el supuesto de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.

Qué pasa con la renta si se encadenan contratos temporales

Hay además una regla económica que suele pasar desapercibida y que limita el interés de encadenar contratos. Conforme al artículo 17.8 de la LAU, en la redacción dada por el artículo 3 del RDL 26/2026, cuando sobre una misma vivienda se celebren sucesivamente varios contratos de vivienda temporal, la renta de los posteriores no puede experimentar un incremento porcentual anual superior al IRAV vigente —el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda—.

Esto significa que la sucesión de contratos temporales no permite reajustar libremente la renta en cada renovación.

Veámoslo con un ejemplo

Una persona que vive habitualmente en Sevilla y se desplaza seis meses a Málaga por un proyecto profesional tiene una causa temporal real, documentable y perfectamente defendible. Situación distinta es encadenar contratos de once meses con alguien que reside de manera permanente en esa vivienda y no tiene otro domicilio.

Aquí conviene hacer una distinción, porque la lectura simplificada de la reforma lleva a pensar otra cosa: un contrato de once meses no es fraudulento por sí mismo. Lo que ha cambiado es que ahora hay que poder explicar por qué es temporal, y esa explicación tiene que estar documentada antes de que alguien la discuta.

Qué pasa con los contratos de temporada ya firmados

Es la duda inmediata de quien tiene uno en vigor, y la norma la resuelve de forma expresa en la nueva disposición transitoria octava de la LAU, introducida por el artículo 3 del decreto.

Los contratos de temporada, de vivienda temporal o de similar naturaleza celebrados antes de la entrada en vigor continúan considerándose arrendamientos para uso distinto de vivienda y se rigen por el régimen que les resultaba aplicable, hasta que finalice el plazo pactado. Llegado ese momento se extinguen, sin posibilidad de prórroga bajo aquel régimen.

La consecuencia está en la renovación. Si el arrendamiento temporal se renueva, pasa a regirse por la nueva regulación de vivienda temporal, con todo lo explicado en el apartado anterior.

Un ejemplo. Un contrato de temporada de once meses firmado en mayo de 2026 termina su recorrido bajo las reglas anteriores. Pero si al vencer se renueva, la renovación nace ya bajo el régimen nuevo, y entonces sí habrá que acreditar la causa temporal.

Si tiene contratos de temporada firmados o a punto de renovarse, la diferencia entre uno y otro régimen no es menor. Puede consultarlo en el 687 21 33 26 o escribir por WhatsApp adjuntando el contrato.

El alquiler por habitaciones entra expresamente en la LAU

Una de las novedades de la reforma es que la LAU incorpora expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias dentro de las modalidades de vivienda habitual y temporal, atendiendo a la necesidad residencial que satisfagan.

Esto significa que ya no puede analizarse simplemente la palabra «habitación». Hay que determinar qué necesidad residencial está cubriendo ese contrato, porque de ahí depende el régimen aplicable.

El límite de la suma de rentas

Si el contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa fija una renta de 1.200 euros, la suma de las rentas de los contratos parciales que estén vigentes simultáneamente no podrá superar esos 1.200 euros, sin perjuicio de las reglas adicionales aplicables en zona de mercado residencial tensionado.

El ejemplo es inmediato: cuatro habitaciones alquiladas a la vez a 500 euros cada una suman 2.000 euros. La nueva regla impide utilizar la división por habitaciones para superar el límite correspondiente a la vivienda completa.

Si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado

El artículo 17.9 de la LAU establece que, cuando la vivienda se sitúe en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario o, en defecto de este, la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos debe respetar las limitaciones de los apartados 6, 7 y 8 del propio artículo 17.

Es decir, la norma sí contempla el supuesto en que no existe contrato unitario previo: en zona tensionada la referencia pasa a ser directamente la suma de las rentas parciales, sujeta a esas limitaciones. Cuestión distinta es que la aplicación concreta pueda plantear problemas prácticos según cuáles sean los antecedentes arrendaticios de la vivienda y las referencias legalmente aplicables en cada caso.

Una excepción y una salvaguarda

Quedan fuera del ámbito correspondiente las cesiones de habitaciones o estancias realizadas por entidades del tercer sector de acción social, sin ánimo de lucro, dentro de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables y durante la duración de esos programas.

La reforma incluye además una salvaguarda de la normativa autonómica dictada por las comunidades autónomas dentro de sus competencias sobre arrendamientos temporales y de habitaciones. Conviene tenerlo presente, porque el régimen aplicable puede no agotarse en la norma estatal.

El inquilino temporal podrá desistir

Conforme a la nueva regulación del artículo 11 de la LAU introducida por el artículo 3 del RDL 26/2026, en el arrendamiento temporal el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes, comunicándolo con una antelación mínima de diez días. En los términos de esa regulación, el desistimiento no da lugar a indemnización.

La diferencia práctica respecto de la situación anterior es notable. En los contratos temporales, la posibilidad de salir antes de tiempo y sus consecuencias económicas dependían en gran medida de lo pactado. Ahora hay un régimen legal, y conviene revisar los modelos de contrato en uso, porque las cláusulas penales pensadas para otro escenario pueden haber quedado sin recorrido.

La actualización anual de la renta sigue teniendo como límite el IRAV

La nueva redacción del artículo 18.1 de la LAU, introducida por el artículo 3 del RDL 26/2026, ordena la actualización de la renta en cuatro reglas que conviene leer juntas.

• La renta solo puede actualizarse al cumplirse cada anualidad de vigencia del contrato y en los términos pactados.
• Si no existe pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza.
• Si existe pacto de actualización pero no se concreta el índice o la metodología, se aplica el IRAV.
• En todo caso, el incremento derivado de la actualización anual no puede superar la variación del IRAV correspondiente.

Esta es la regla estructural, la que rige con carácter general. No debe confundirse con la limitación extraordinaria de la disposición final sexta, que se explica más abajo y que tiene un ámbito temporal acotado hasta el 31 de diciembre de 2027. Son dos reglas diferentes: una permanente, que fija el techo en el IRAV; otra excepcional y temporal, que añade condiciones adicionales durante ese período.

¿Significa que los alquileres solo pueden subir un 2 %?

No exactamente, y es uno de los puntos donde una lectura simplificada puede llevar a conclusiones equivocadas.

La disposición final sexta afecta a las actualizaciones anuales cuya anualidad se produzca desde la entrada en vigor del decreto hasta el 31 de diciembre de 2027. Dentro de ese período hay que distinguir dos situaciones.

La primera: si la renta es superior al límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno.

La segunda, que es la que afecta a la mayoría: en los demás casos, la actualización puede resultar del nuevo pacto entre las partes. Y si no existe ese nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.

Aquí conviene hacer una distinción que se pierde en los resúmenes. Una cosa es la actualización anual de la renta de un contrato ya vigente, que es lo que regula esta disposición. Otra distinta es la fijación de la renta de un contrato nuevo, que se rige por sus propias reglas. No son lo mismo ni están sometidas al mismo límite.

Gastos del alquiler: qué puede repercutirse y qué no

La nueva redacción del artículo 20 de la LAU, introducida por el artículo 3 del RDL 26/2026, mantiene la posibilidad de que las partes pacten que determinados gastos generales no susceptibles de individualización sean a cargo del arrendatario, en los términos legalmente previstos.

La novedad está en el límite. La nueva redacción establece expresamente que no pueden imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando el propio arrendatario tenga la condición de obligado tributario.

Para un propietario, la consecuencia práctica es que conviene revisar las cláusulas de repercusión de gastos de los modelos que venga utilizando, porque el margen de lo que puede trasladarse al inquilino ya no es el mismo.

Las reparaciones: qué cambia y quién responde

El artículo 3 del RDL 26/2026 introduce dos novedades en materia de reparaciones: un nuevo apartado 5 en el artículo 21 de la LAU y un artículo 21 bis específico para la vivienda temporal. Son regímenes distintos y conviene no mezclarlos.

Vivienda habitual: el nuevo artículo 21.5 de la LAU

Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 21.3, cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, a la seguridad o a la salubridad de la vivienda, o que en general hagan necesarias reparaciones de las previstas en el artículo 21.1, el arrendatario puede requerir por escrito al arrendador para que se realice la reparación, adjuntando un presupuesto razonable.

El arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción de ese requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.

Si transcurre ese plazo sin respuesta, o si existe una negativa injustificada, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.

Conviene precisar el alcance de esa facultad, porque no es una autorización general para dejar de pagar. El coste debe ser razonable, adecuado a los daños o desperfectos de que se trate, y quedar documentalmente acreditado. Lo que la norma habilita es el descuento de una reparación concreta y justificada, no la suspensión del pago de la renta.

Vivienda temporal: el nuevo artículo 21 bis de la LAU

Aquí el régimen se aparta de la regla general, y es una de las novedades que más conviene conocer si usted alquila por temporadas.

En la vivienda temporal corresponde en todo caso al arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y, además, asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.

Esto último es lo que marca la diferencia. En el arrendamiento de vivienda habitual, esas pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario venían correspondiendo al arrendatario. En el arrendamiento temporal, el nuevo artículo 21 bis las sitúa en el lado del arrendador.

El arrendatario debe comunicar la necesidad de reparación al arrendador en el plazo más breve desde que la detecte o la conozca. El arrendador tiene entonces un plazo máximo de cinco días hábiles para responder.

Transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario puede realizar las reparaciones necesarias y exigir inmediatamente su importe al arrendador o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente, en los términos del nuevo artículo 21 bis.

Para un propietario que trabaja con alquiler temporal, la consecuencia práctica es doble: los plazos de respuesta son muy cortos y el reparto de costes ya no es el que venía aplicándose. Conviene tener previsto un canal de comunicación ágil, porque cinco días hábiles se agotan enseguida.

Fianza, garantías adicionales y estado de la vivienda

El artículo 3 del RDL 26/2026 modifica el artículo 36.5 de la LAU y añade un nuevo artículo 36.7. Antes de entrar en las novedades conviene separar dos figuras que se confunden con frecuencia.

La fianza es la garantía legal obligatoria, en metálico, que la LAU exige a la celebración del contrato y cuyo importe la propia ley determina. La reforma no la suprime ni la reduce.

Las garantías adicionales son cualquier otra garantía que las partes pacten por encima de esa fianza legal: depósitos complementarios, avales bancarios o garantías personales. Es ahí donde están los cambios.

Los nuevos límites del artículo 36.5

Las partes pueden seguir pactando una garantía adicional a la fianza legal, pero la nueva redacción establece tres reglas.

La primera afecta a una práctica muy extendida: no puede exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta ni de otras coberturas análogas.

La segunda fija un techo cuantitativo. En los arrendamientos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete años cuando el arrendador sea persona jurídica, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.

La tercera se refiere al arrendamiento temporal, donde la garantía adicional no puede superar una mensualidad de renta.

Si usted viene exigiendo aval bancario o seguro de impago además de la fianza, conviene revisar si ese esquema sigue encajando en estos límites.

El estado de la vivienda al terminar el alquiler

El nuevo artículo 36.7 de la LAU introduce una obligación documental al final del contrato que tiene consecuencias importantes sobre la fianza.

Al finalizar el arrendamiento, las partes deben dejar constancia escrita del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas.

Y aquí está la consecuencia jurídica que conviene no perder de vista: si no se suscribe ese documento, o si en él no se refleja desperfecto alguno, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.

Esto significa que el momento de la entrega de llaves pasa a ser decisivo. Un propietario que recibe la vivienda, no firma nada y descubre los desperfectos días después parte de una presunción en su contra, y tendrá que destruirla con otros medios de prueba. Documentar la entrega deja de ser una buena costumbre para convertirse en el momento en que se decide quién soporta el coste de los daños.

El derecho de adquisición preferente en ventas conjuntas

El arrendatario de vivienda tiene un derecho de adquisición preferente que le permite comprar la vivienda arrendada con prioridad frente a un tercero cuando el propietario decide venderla: el tanteo, que se ejerce antes de la venta, y el retracto, que permite subrogarse después. El artículo 3 del RDL 26/2026 no introduce ese derecho, que ya existía en el artículo 25 de la LAU, sino que aborda el supuesto en el que venía perdiéndose.

Qué debe decir la notificación cuando la venta es conjunta

Cuando la vivienda se transmite conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la notificación al arrendatario debe indicar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para determinarlo.

Esos mismos datos son relevantes para el ejercicio del retracto. Y para la inscripción registral deben constar, cuando proceda, el precio imputado y los criterios utilizados.

El nuevo artículo 25.7: la venta en bloque deja de ser una vía de escape

Los derechos de tanteo y retracto no decaen por el hecho de que la vivienda se transmita conjuntamente con otros activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.

El precio imputable a la vivienda arrendada debe resultar de la distribución proporcional del precio global mediante criterios objetivos y verificables. La norma indica que se atenderá preferentemente al valor de referencia catastral y, en su defecto, a una tasación independiente.

Y cierra el círculo con una regla que anticipa el problema: son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio cuya finalidad sea impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho de adquisición preferente. Dicho de otro modo, imputar a la vivienda arrendada un precio artificialmente alto dentro de una operación en bloque no sirve para desactivar el derecho.

El nuevo artículo 25.8: no cabe la renuncia

La nueva redacción dispone que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Esto afecta directamente a los modelos de contrato, porque la cláusula de renuncia al tanteo y retracto se ha venido incorporando de forma prácticamente sistemática. Si sus contratos la incluyen, conviene revisarla.

La prórroga extraordinaria de hasta dos años

La establece la disposición final quinta del RDL 26/2026 y se aplica a determinados contratos de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor.

Cuando finalice antes del 31 de diciembre de 2028 el período de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU, las prórrogas tácitas de los artículos 10.1 y 10.2, o en su caso la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil —la continuación del contrato que se produce cuando vence y el inquilino permanece en la vivienda sin oposición—, el arrendatario podrá solicitar prórrogas anuales extraordinarias hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que cumpla los requisitos.

Esos requisitos son exigentes: debe estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.

La solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo en los supuestos que la propia disposición contempla: que exista un acuerdo diferente entre las partes, que se celebre un nuevo contrato, o que concurra la necesidad real y acreditada del arrendador de ocupar la vivienda él mismo o determinados familiares, conforme a las condiciones legales.

Hay además dos reglas de encaje que conviene no pasar por alto. La prórroga del artículo 10.3 de la LAU tiene carácter preferente y es incompatible con esta extraordinaria. Y la prórroga extraordinaria tampoco se aplica cuando se acuerda una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.

Un ejemplo. Un contrato de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria vence en marzo de 2027, con un inquilino que ha pagado puntualmente durante todo el último año: podrá solicitar la prórroga extraordinaria, y el arrendador tendrá que aceptarla salvo que concurra alguna de esas excepciones. Si ese mismo inquilino acumula impagos dentro de los ocho meses anteriores, no cumple el requisito.

Por tanto, no es correcto afirmar que todos los contratos se prorrogan automáticamente dos años. Es una prórroga rogada, condicionada y con excepciones tasadas.

Solicitudes de prórroga formuladas bajo el RDL 8/2026

La disposición transitoria primera resuelve el encaje con la situación anterior. Las solicitudes o comunicaciones de prórroga extraordinaria realizadas válidamente durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 mantienen su validez, sin necesidad de nueva comunicación.

Ahora bien, una vez finalizado aquel período de prórroga, una nueva solicitud deberá ajustarse a lo previsto en el RDL 26/2026.

Contratos anteriores a la Ley 12/2023 en zonas tensionadas

El artículo 4 del RDL 26/2026 modifica también la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Determinados contratos celebrados antes de la entrada en vigor de aquella ley pueden acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU en la redacción que la propia Ley 12/2023 introdujo. Y sus actualizaciones quedan sujetas al límite máximo correspondiente de la disposición adicional undécima de la LAU.

En los demás aspectos, esos contratos conservan el régimen que les resultaba aplicable cuando se celebraron.

La nueva enervación extraordinaria del desahucio

Junto con el régimen de suspensiones, es la novedad con más peso para quien tenga un impago sobre la mesa. Para entenderla hay que partir de lo que ya existía.

La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de pagar lo que debe y dejar sin efecto el desahucio: el procedimiento se archiva y el contrato continúa. Es un derecho del arrendatario con sus propios requisitos y sus propias excepciones, entre ellas el requerimiento previo de pago. Ese régimen ordinario está explicado en detalle en este artículo sobre la enervación y el requerimiento previo, y sigue vigente.

Lo que hace el artículo 5 del RDL 26/2026, al modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil y establecer el nuevo régimen del artículo 22.6, es añadir una figura distinta.

Cómo funciona

En determinados procedimientos de desahucio en los que concurra la situación de vulnerabilidad contemplada por la norma, si la Administración competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, debe efectuar el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las devengadas hasta el momento del pago o de la consignación.

Para ello dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento —la recuperación material de la vivienda mediante la ejecución judicial—.

Si se produce la enervación mediante ese pago, el procedimiento termina y el contrato se mantiene en los términos previstos legalmente.

Tres precisiones que cambian la estrategia

La nueva enervación es independiente de la ordinaria. No cuenta como una enervación ordinaria anterior, de modo que no consume esa única oportunidad que el arrendatario tiene en el régimen general. Y no impide que posteriormente pueda operar la enervación ordinaria si concurren sus requisitos.

La tercera es la que más consecuencias tiene para los propietarios: esta enervación extraordinaria puede producirse aunque el propietario hubiera realizado previamente el requerimiento fehaciente contemplado en el artículo 22.4 de la LEC.

Conviene aclarar qué significa eso exactamente, porque se presta a una lectura equivocada. No significa que el burofax haya dejado de servir. El requerimiento previo conserva toda su relevancia respecto de la enervación ordinaria y por sus demás efectos jurídicos. Lo que ocurre es que no bloquea por sí mismo esta nueva enervación extraordinaria. Son dos figuras distintas, con presupuestos distintos, y el requerimiento sigue siendo un trámite que conviene hacer y hacer bien.

Qué ocurre si la Administración no actúa en el plazo

Transcurridos los dos meses sin alternativa habitacional adecuada ni pago o consignación íntegros, la Administración competente queda automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario. La norma dispone además que no habrá lugar al lanzamiento y que el contrato se mantendrá vigente hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos.

Dicho en términos más sencillos: la deuda no desaparece ni queda a cargo del propietario, pero la vivienda tampoco se recupera de forma inmediata.

Y esa es la distinción práctica que conviene tener presente, porque es donde más expectativas se generan. Cobrar y recuperar la posesión son dos cuestiones jurídicamente distintas. Que el propietario pueda llegar a cobrar determinadas cantidades no significa necesariamente que recupere de inmediato la vivienda. Son dos problemas que la norma aborda por separado y que pueden resolverse en momentos distintos.

¿Se han paralizado todos los desahucios hasta 2030?

No. Es la conclusión que con más facilidad se extrae de una lectura rápida y la que peor refleja lo que dice el texto.

El artículo 2 del RDL 26/2026 establece un régimen temporal específico hasta el 31 de diciembre de 2030, pero para los supuestos y las entidades que el propio precepto define. Esa fecha no puede generalizarse a todos los propietarios ni a todos los desahucios.

Lo que el decreto configura son regímenes distintos que dependen de varios factores, y por eso cada procedimiento hay que analizarlo por separado:

• Quién es el propietario.
• Qué clase de procedimiento existe.
• Si concurre o no una situación de vulnerabilidad.
• Si existe alternativa habitacional.
• Qué régimen concreto resulta aplicable.
• En qué fase se encuentra el procedimiento.

Además, en el régimen de suspensión que regula la norma, la suspensión se revisa cada doce meses y puede levantarse si desaparece la vulnerabilidad, si aparece una alternativa adecuada, si esta se rechaza injustificadamente o si transcurren tres años desde que se acordó. De modo que 2030 es el horizonte temporal de determinados mecanismos, no una fecha hasta la que cualquier inquilino pueda permanecer en cualquier vivienda.

El pequeño propietario no queda en la misma posición

El artículo 2 del RDL 26/2026 diferencia según quién sea el demandante, y esto es relevante para muchos propietarios particulares.

Dentro de uno de los regímenes de suspensión que ese artículo regula, la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada no prevalece cuando la demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.

Conviene leer esa regla con precisión, porque admite una lectura excesiva. No supone que los pequeños propietarios queden excluidos del RDL 26/2026, ni de la nueva enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la LEC, ni del resto de reformas. Opera únicamente dentro del régimen de suspensión del artículo 2 y con los requisitos que ese precepto establece.

Para un propietario con su vivienda habitual y una segunda vivienda arrendada, la consecuencia práctica es que su posición en ese régimen concreto no se analiza igual que la de las entidades comprendidas en los regímenes especiales del decreto. Fuera de ese régimen, le resulta aplicable lo mismo que a cualquier otro arrendador.

¿Y si el desahucio ya está en el juzgado?

Es una de las cuestiones que más consecuencias prácticas tiene, y la disposición transitoria segunda la resuelve con bastante precisión.

El régimen temporal del artículo 2 y el nuevo régimen del artículo 5.Dos son aplicables a las ejecuciones de resoluciones dictadas en los procedimientos a los que se refiere el artículo 441.5 de la LEC que estén en curso a la entrada en vigor del decreto, siempre que no se haya practicado el lanzamiento.

Respecto del régimen del artículo 2, la persona ejecutada puede solicitar su aplicación incluso si el trámite ya se había resuelto o si se había agotado el anterior plazo máximo de suspensión.

Respecto de la enervación extraordinaria, antes de continuar el proceso, y con independencia de la fase en que este se encuentre, debe darse cumplimiento a la nueva obligación.

De ahí se sigue una consecuencia que a muchos propietarios les resulta difícil de asumir. En los procedimientos comprendidos en la disposición transitoria segunda, la existencia de una resolución previa no excluye por sí sola la aplicación del nuevo régimen si todavía no se ha practicado el lanzamiento y concurren los restantes presupuestos legales.

Conviene no generalizar esta disposición a cualquier procedimiento judicial: se refiere a las ejecuciones de resoluciones dictadas en los procedimientos del artículo 441.5 de la LEC.

Si usted tiene un procedimiento en marcha, lo primero es saber exactamente en qué fase está, porque de ahí depende todo lo demás. Sobre los plazos reales de un desahucio y las fases por las que pasa, puede consultar este artículo sobre cuánto tarda un desahucio y qué lo alarga.

Si ya tiene un procedimiento de desahucio presentado, la respuesta depende de la fase concreta en que se encuentre, de quién sea el propietario y de las circunstancias del arrendatario. En estos casos conviene revisar el expediente antes de dar por supuesto que el lanzamiento continúa o que queda suspendido. Puede llamar al 687 21 33 26.

¿Qué cambia para los grandes tenedores?

El artículo 4 del RDL 26/2026 modifica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y toca una definición con consecuencias en cadena.

Es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En zonas de mercado tensionado esa definición puede particularizarse hasta alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles residenciales, cuando lo motive la comunidad autónoma correspondiente.

Las novedades están en cómo se acredita y en cómo se cuenta.

La condición de gran tenedor debe acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades.

Y para el nuevo cómputo, si una única finca registral comprende doce unidades susceptibles de uso residencial, esas unidades se computan individualmente aunque no exista división horizontal inscrita.

Cambios en determinadas ejecuciones hipotecarias

El artículo 5 del RDL 26/2026 modifica también el artículo 685.2 de la LEC. En las demandas de ejecución hipotecaria afectadas por la nueva regulación deberá indicarse, en los términos legales, si el inmueble constituye vivienda habitual y si el ejecutante tiene la condición de gran tenedor.

Cuando se afirme no tener esa condición, la norma exige acompañar la certificación registral correspondiente sobre las viviendas del actor. No basta con declararlo: hay que documentarlo desde la propia demanda.

Plataformas de alquiler de corta duración

La reforma incorpora mecanismos relacionados con las obligaciones de información e intercambio de datos de las plataformas de alquiler de corta duración, en conexión con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y con el Reglamento (UE) 2024/1028, además de previsiones de control y un régimen sancionador.

Para un propietario que comercializa a través de plataformas, la consecuencia práctica es que la información sobre esos alojamientos deja de circular solo entre él y la plataforma.

También hay cambios fiscales en el alquiler

El Título II del decreto, y en particular su artículo 6, modifica la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Antes de entrar en el contenido conviene advertir de algo que suele pasarse por alto: el artículo 6 contiene medidas con tres fechas de efectos distintas. Unas producen efectos desde el 1 de enero de 2026, otras desde la entrada en vigor del decreto y otras desde el 1 de enero de 2027. No es correcto tratarlas como un bloque homogéneo ni aplicar a un ejercicio lo que corresponde a otro.

En materia de rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de vivienda habitual se introducen nuevos porcentajes de reducción ligados a determinadas circunstancias. Para nuevos contratos celebrados por un mismo arrendador que no tenga la consideración de gran tenedor, y con determinadas reducciones de renta, pueden resultar aplicables reducciones del 100 %, del 95 %, del 90 %, del 85 % o del 70 %, dependiendo de las circunstancias legalmente previstas: la continuidad del arrendatario, la relación con el índice de referencia, que la vivienda esté en zona tensionada o la edad del arrendatario.

Cuando la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada cuando corresponda, la norma contempla además el porcentaje del 50 % en los términos establecidos legalmente.

La aplicación de cada uno de esos porcentajes depende de requisitos concretos que la Ley del IRPF establece tras la reforma, y conviene comprobarlos caso por caso antes de contar con ellos. El Título II contiene además modificaciones en otras figuras tributarias relacionadas con la vivienda, que se resumen más adelante junto con el resto de medidas del decreto.

La limitación temporal de determinadas compras de vivienda

El artículo 1 del RDL 26/2026 establece, desde la entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2028, una limitación temporal para determinadas adquisiciones de vivienda por entidades, con o sin personalidad jurídica, cuya actividad u objeto quede comprendido en los términos del precepto y cuando concurran las condiciones económicas que este establece.

Conviene precisar a qué operaciones se refiere, porque la descripción periodística habitual no coincide con el texto. La norma se refiere a adquisiciones a título oneroso por precio inferior al 70 % del valor de tasación de mercado, dentro de su ámbito subjetivo.

Y contempla excepciones. Entre otras, determinados supuestos relacionados con el sector público, con la vivienda habitual asequible o social, con determinados usos sociosanitarios, con el tercer sector y colectivos vulnerables, y con la protección de víctimas de violencia de género.

Qué entiende el decreto por vivienda asequible

El artículo 14 la define mediante una regla económica, no mediante una categoría administrativa. A estos efectos, las condiciones del precio de venta o del alquiler, incluidos los gastos asociados, no deben superar el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en que se encuentre la vivienda.

Y hay una cautela para evitar que la regla se sortee: los gastos correspondientes a anejos no pueden utilizarse para incrementar el alquiler determinado conforme a ese criterio.

Proveedores sociales de vivienda asequible

La disposición adicional primera ordena al Gobierno regular, en el plazo de seis meses, la definición y el procedimiento de certificación o reconocimiento de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas.

Es, por tanto, una figura que necesita desarrollo reglamentario: existe el mandato, pero no el régimen concreto.

Fondo de Vivienda de Impacto Social, avales y construcción industrializada

El artículo 13 crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica y adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con la finalidad de financiar proyectos innovadores de vivienda con impacto social positivo y atraer inversión privada. No es una ayuda que un particular pueda solicitar: es un instrumento de financiación de proyectos.

El artículo 16 regula una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros, mediante convenios entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO. Puede cubrir parcialmente préstamos a promotores públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible, con un plazo que puede alcanzar los 35 años en los términos legales. Conviene aclararlo porque la cifra se presta a confusión: no son 2.000 millones que se entreguen a particulares, sino un mecanismo de garantías para facilitar financiación a quien promueve vivienda.

El decreto facilita también la financiación de sistemas de construcción industrializada. El artículo 15 permite incluir determinados componentes industrializados destinados a construcción entre los bienes susceptibles de la garantía correspondiente. Y el artículo 17 autoriza una línea de avales de cobertura parcial de financiación del ICO para pymes fabricantes o promotoras que utilicen construcción industrializada, con un importe máximo de 280 millones de euros, previsto hasta 2040 y con posibilidad de extensión por acuerdo del Consejo de Ministros. El artículo 18 regula su régimen de cobranza.

TU CASA: no son 50.000 euros a fondo perdido

El artículo 19 crea TU CASA, un mecanismo gestionado por el ICO destinado a complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada.

Lo primero que conviene aclarar es que se trata de un préstamo. No es una subvención ni una ayuda a fondo perdido.

Puede financiar el menor de estos dos importes: el 20 % del valor de la vivienda hipotecada o 50.000 euros. El propio artículo establece sus condiciones: interés 0 %, sin comisiones, con un plazo de concesión previsto de hasta diez años y un período de carencia ligado al plazo hipotecario en los términos del precepto y con el máximo legal correspondiente.

Ahora bien, el artículo 19 dispone expresamente que su objeto detallado, los beneficiarios, los límites, otras características y el importe inicial de la línea se desarrollarán mediante Acuerdo del Consejo de Ministros. La figura existe jurídicamente desde la entrada en vigor, pero su funcionamiento concreto depende de ese desarrollo posterior.

Hay además una consecuencia a largo plazo que conviene conocer antes de acogerse a esta vía: las viviendas adquiridas mediante financiación de TU CASA quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión en los términos previstos por el artículo 19. Condiciona, por tanto, también la venta futura del inmueble.

Otras medidas importantes del RDL 26/2026

Hasta aquí lo que afecta de manera directa a un contrato de alquiler o a un procedimiento de desahucio. Pero el decreto es bastante más amplio, y conviene al menos situar el resto para entender su alcance.

CASA 47 y el parque público de vivienda

El Título III del RDL 26/2026 contiene medidas dirigidas a incrementar y proteger el parque público de vivienda. El artículo 11 modifica la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y el artículo 12 regula la aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a política de vivienda, así como de viviendas pertenecientes al patrimonio de la Seguridad Social.

Esa aportación atribuye a CASA 47 capacidad de disposición sobre los inmuebles para desarrollar sus actuaciones, en los términos del propio artículo. Entre los activos contemplados aparecen inmuebles procedentes o puestos a disposición por organismos públicos como INVIED, ADIF y GIESE, en los términos previstos en la norma. Y en determinados supuestos relativos a MUFACE y Patrimonio Nacional se contempla la gestión o la dedicación de inmuebles a la política de vivienda asequible manteniéndose la titularidad correspondiente.

La idea de fondo es concentrar en torno a CASA 47 los activos públicos utilizables para vivienda asequible, en lugar de dejarlos dispersos entre organismos con finalidades distintas.

El decreto también modifica varios impuestos relacionados con la vivienda

El Título II no se agota en el IRPF. Contiene además modificaciones tributarias en otras figuras, cada una con su propia fecha de efectos, de modo que no pueden tratarse como un bloque único.

Hay modificaciones en el IVA relacionadas con vivienda y cambios en tributos locales. Se establecen nuevos coeficientes máximos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada plusvalía municipal, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Y se modifica el IBI, con previsiones específicas sobre determinados inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado.

El decreto modifica también el régimen de las SOCIMI, con reglas transitorias para 2026 y 2027. Para determinados períodos impositivos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor no se aplica el porcentaje del 80 % al que se refiere el artículo 9.5 de su ley, pero las viviendas destinadas a alquiler a precio asequible deben representar más del 60 % del parque total de viviendas destinadas a arrendamiento para que resulte aplicable la reducción del 50 % o del 100 % prevista en ese precepto. Para los períodos impositivos iniciados en 2027, ese porcentaje pasa a ser superior al 70 %.

Venta de viviendas a las Administraciones para alquiler social o asequible

El artículo 6 contempla en el IRPF una exención de la ganancia patrimonial obtenida en determinadas transmisiones onerosas de vivienda realizadas desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando el adquirente sea una entidad pública y la vivienda se destine a alquiler social o asequible, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Conviene detenerse en uno de esos requisitos, porque acota mucho el supuesto: la vivienda transmitida debe haber permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de la transmisión. No se trata, por tanto, de una exención aplicable a cualquier vivienda que se venda a una entidad pública.

Dentro de ese régimen, la exención es del 100 % cuando el valor total de transmisión no supera los 200.000 euros. Cuando supera esa cifra pero es inferior a 800.000 euros, la norma establece una exención parcial calculada conforme a la fórmula legal. Y se contemplan además reglas relacionadas con la reinversión de la parte no exenta mediante la modalidad correspondiente de Cuenta Financia Europa Reinversión.

Es una vía que puede interesar a quien esté valorando vender, pero conviene comprobar todos los requisitos del artículo 6 antes de contar con la exención: depende del adquirente, del destino de la vivienda, del tiempo que haya permanecido desocupada y del valor de transmisión.

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

El Título VI crea y regula la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, mediante modificaciones de la normativa financiera y tributaria. Incluye una modalidad general y previsiones específicas vinculadas a reinversión, y el decreto contiene también regulación relacionada con los Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa.

Conviene una precisión importante antes de que nadie vaya a su banco a preguntar: la disposición final undécima establece que ni la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa ni los SIALP Financia Europa podrán comercializarse ni contratarse hasta que entre en vigor la correspondiente orden ministerial.

Todo esto tiene menos incidencia inmediata para quien solo quiere saber qué ocurre con su contrato de alquiler o con un desahucio. Pero forma parte del mismo decreto, y explica por qué su alcance va bastante más allá de la reforma de la LAU.

Qué está vigente y qué necesita desarrollo

La entrada en vigor general es el 1 de octubre de 2026, conforme a la disposición final undécima, salvo las reglas especiales que la propia norma establece. Pero estar en vigor y poder aplicarse completamente no son lo mismo, y conviene separar dos grupos.

Por un lado, las reglas que modifican directamente leyes ya existentes —la LAU, la LEC, la Ley 12/2023, la Ley del IRPF— y que producen sus efectos conforme a sus propias disposiciones. Son las que afectan de manera inmediata a contratos y procedimientos.

Por otro, los mecanismos cuya operatividad completa necesita acuerdos, convenios, órdenes o desarrollo posterior. TU CASA es el ejemplo más claro: existe jurídicamente, pero parte de su funcionamiento depende de un Acuerdo del Consejo de Ministros. Los proveedores sociales de vivienda asequible están pendientes del desarrollo que ordena la disposición adicional primera. Y la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y los SIALP Financia Europa no pueden comercializarse ni contratarse hasta que entre en vigor la orden ministerial correspondiente.

No es exacto, por tanto, decir que todo puede solicitarse desde el 1 de octubre.

Lo que puede plantear dudas en la práctica

Se trata de una regulación nueva, sobre la que todavía no existe práctica judicial consolidada. Conviene distinguir entre lo que el texto dice expresamente y cómo acabarán resolviéndose determinados supuestos concretos.

Estas son las cuestiones que, a la vista del texto, previsiblemente darán más trabajo:

• Cómo se acredita en la práctica la verdadera causa de temporalidad, y con qué documentación.
• Cómo se tratan las sucesiones de contratos temporales y desde cuándo despliegan efectos las recalificaciones.
• Cómo se concretan las referencias económicas del alquiler por habitaciones según los antecedentes arrendaticios de cada vivienda.
• Cómo se coordinan las nuevas reglas procesales con procedimientos de desahucio ya avanzados.
• Cómo se articula en cada territorio la intervención administrativa dentro de los plazos previstos.
• Qué contenido tendrá el desarrollo posterior de instrumentos como TU CASA.

Hay además una cuestión que no es jurídica, sino material. La efectividad práctica de algunas de estas medidas dependerá también de la capacidad de las Administraciones competentes para ofrecer alternativas habitacionales dentro de los plazos previstos. La norma establece obligaciones y plazos; su aplicación material dependerá de los recursos disponibles y de la coordinación entre juzgados, servicios sociales y Administraciones de vivienda.

Qué conviene comprobar ahora si tiene una vivienda alquilada

Sin necesidad de precipitarse, hay comprobaciones que conviene hacer cuanto antes porque afectan a decisiones que se toman en semanas:

• Revisar los modelos de contrato temporal, especialmente las cláusulas de duración y de desistimiento.
• Documentar la causa de temporalidad antes de firmar, no después de que alguien la discuta.
• Revisar los contratos por habitaciones y la suma de rentas sobre una misma vivienda.
• No dar por hecho que titular un contrato como «de temporada» determina su régimen.
• Revisar las cláusulas de repercusión de gastos y las garantías exigidas además de la fianza.
• Comprobar si los contratos incluyen cláusulas de renuncia al derecho de adquisición preferente.
• Comprobar la situación concreta antes de aplicar una actualización de renta.
• Si hay un procedimiento judicial en marcha, verificar de inmediato en qué fase está.
• Conservar los requerimientos realizados y toda la documentación de los pagos.
• Documentar por escrito el estado de la vivienda al finalizar el contrato.
• Distinguir si se actúa como persona física, como pequeño propietario o como gran tenedor cuando resulte jurídicamente relevante.

Si es usted inquilino, las dos comprobaciones inmediatas son si su contrato entra en el ámbito de la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta y si la actualización de renta que le han comunicado respeta los límites del artículo 18.1 de la LAU y de la disposición final sexta.

Si tiene un contrato firmado o un procedimiento en marcha y necesita saber exactamente cómo le afecta la reforma, el análisis depende de los documentos y de la situación concreta. Puede escribir por el formulario, llamar al 687 21 33 26 o mandar el contrato por WhatsApp. Sobre el procedimiento de desahucio en sí, tiene el detalle en la página de desahucios y arrendamientos.

Fuentes y normativa

Fuente principal. Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026. Referencia BOE-A-2026-20266. Texto oficial en el BOE.

Normas modificadas o citadas en esta guía:

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
• Código Civil, en cuanto a la tácita reconducción del artículo 1566.
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión.
• Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
• Real Decreto-ley 8/2026, en cuanto a las solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas durante su vigencia.
• Reglamento (UE) 2024/1028, en cuanto a las obligaciones de información de las plataformas de alquiler de corta duración.
• Título II del RDL 26/2026, en cuanto a las modificaciones en IVA, tributos locales, plusvalía municipal, IBI y régimen de las SOCIMI.
• Título III del RDL 26/2026, en cuanto a las medidas sobre el parque público de vivienda y CASA 47.
• Título VI del RDL 26/2026, en cuanto a la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y los SIALP Financia Europa.