Fiscalidad del alquiler
y ayudas de vivienda
del RDL 29/2026
El RDL 29/2026 contiene incentivos fiscales para determinados alquileres, una deducción para inquilinos y mecanismos de financiación de vivienda. Para valorar su utilidad no basta con leer un porcentaje: importan el rendimiento al que se aplica, la fecha del contrato, la situación del contribuyente y el momento de efectos de cada medida.
Situación comprobada en el BOE el 15 de octubre de 2026. El decreto tiene entrada general el 8 de octubre, pero incluye reglas con efectos desde enero de 2026, diciembre de 2026 y enero de 2027. Algunas medidas necesitan acuerdos, órdenes o instrumentos de desarrollo. Su aprobación no equivale a una concesión individual ni a que todos los productos puedan contratarse ya. El texto sigue sujeto al control parlamentario propio de un decreto-ley, todavía pendiente a esta fecha.
Lo que encontrará aquí:
- Reducciones de IRPF para el propietario
- Fechas de los contratos y reducción del ochenta por ciento
- Deducción estatal para el inquilino
- IVA de estancias cortas y de obras
- Recargos de IBI y plusvalía municipal
- Imputación de rentas de inmuebles no alquilados
- Venta de viviendas a entidades públicas
- Línea TU CASA para la primera vivienda
- CASA 47 y financiación de vivienda asequible
- SOCIMI y Financia Europa
- Documentación para valorar una operación
- Fuentes oficiales
Reducciones de IRPF para el propietario
El artículo 6 modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para rendimientos netos positivos de inmuebles destinados a vivienda habitual conforme al artículo 2.1 LAU. Una reducción del rendimiento no es una rebaja del mismo porcentaje en la cuota final ni una subvención pagada al propietario.
El régimen distingue situaciones. Para nuevos contratos formalizados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, compara la renta inicial con la última del contrato anterior una vez aplicada, cuando proceda, su actualización.
Rebaja superior al cinco por ciento
Cuando la renta inicial se reduce en más del 5 %, el nuevo artículo 23.2.a.1 contempla estos porcentajes según las condiciones previstas y su orden de aplicación:
| Reducción | Condición adicional principal |
|---|---|
| 100 % | Nuevo contrato con el mismo arrendatario tras el mínimo de cinco años o la última prórroga indicada; o con otro arrendatario y renta inferior al límite máximo de referencia |
| 95 % | Sin cumplir el supuesto anterior, vivienda en zona tensionada y arrendatario de 18 a 35 años |
| 90 % | Sin cumplir los anteriores, vivienda en zona tensionada |
| 85 % | Sin cumplir los anteriores, arrendatario de 18 a 35 años |
| 70 % | Restantes casos del supuesto de rebaja superior al 5 % |
Deslice la tabla para ver todas las columnas.
Una rebaja exactamente del 5 % no cumple la condición de ser superior al 5 %. Además, deben cumplirse las demás condiciones y la regla transitoria correspondiente a la fecha del contrato.
Mantenimiento o incremento de renta
La nueva regulación prevé una reducción del 50 % si la renta inicial no supera la última renta comparable del contrato anterior. Si aumenta, contempla una escala del 40 %, 30 %, 25 %, 20 % y 15 %, según se sitúe el aumento en los tramos previstos: hasta el 5 %, más del 5 % y hasta el 10 %, más del 10 % y hasta el 15 %, más del 15 % y hasta el 20 %, o más del 20 %.
La existencia de un tramo fiscal no autoriza a fijar cualquier subida de alquiler. Primero debe respetarse la regulación civil de la renta; después se calcula el tratamiento tributario.
Primer alquiler y otros supuestos
Para una vivienda alquilada por primera vez por un contribuyente que no sea gran tenedor, el texto prevé porcentajes vinculados a la renta de referencia, la zona y la edad del arrendatario. Su escala comprende 100 %, 95 %, 90 %, 85 % y 50 %, con sus condiciones y prioridades.
También contiene un 70 % para determinados alquileres a Administraciones, entidades sin fines lucrativos y programas públicos, y un 60 % ligado a actuaciones de rehabilitación que cumplan los requisitos. Si concurren varias reducciones para el mismo rendimiento, se aplica la de mayor cuantía conforme al precepto.
Fechas de los contratos y reducción del ochenta por ciento
La modificación de la DT trigésima octava de la Ley del IRPF conserva reglas diferenciadas para contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y para los celebrados entre esa entrada y el 1 de diciembre de 2026. Por eso no procede ofrecer todos los porcentajes nuevos a cualquier contrato firmado hoy.
Contempla además una reducción del 80 % para determinados rendimientos derivados de prórroga tácita, con independencia de la fecha de celebración, si se cumplen los requisitos del artículo 23.2 y la condición temporal del mínimo de cinco años posterior al 1 de diciembre de 2026.
Hay que distinguir el contrato nuevo, la prórroga y la tácita reconducción civil. No pueden utilizarse esas palabras indistintamente para seleccionar una reducción. La relación con la nueva redacción publicada del artículo 10 LAU exige revisar fechas y fase contractual.
Las reducciones tienen condiciones de declaración y cumplimiento. No corrigen automáticamente rentas omitidas o gastos indebidamente deducidos que se regularicen en una comprobación, ni amparan contratos que incumplan los límites legales indicados.
Deducción estatal para el inquilino
El nuevo artículo 68.6 permite deducir el 10 % de las cantidades pagadas por alquiler de vivienda habitual a contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima es de 11.630 euros si la base imponible no supera 23.007,20 euros. Entre esa cifra y 33.007,20 euros disminuye con la fórmula prevista: 11.630 menos 1,163 multiplicado por la diferencia entre la base imponible y 23.007,20.
Con la base máxima completa, el máximo teórico de deducción es 1.163 euros. No es una cantidad que cobre cualquier inquilino: depende de los pagos, la base imponible, la cuota y el resto de requisitos.
El precepto contiene una condición sobre no ser titular, durante al menos la mitad del periodo impositivo y en los términos establecidos para el contribuyente y su unidad familiar, de otra vivienda con pleno dominio o derecho real de uso o disfrute a menos de cincuenta kilómetros. Incluye una salvedad si una resolución administrativa o judicial impide utilizarla como residencia.
La base imponible no equivale sin más al sueldo bruto. También debe revisarse la incompatibilidad que añade la DT decimoquinta para aplicar por la misma vivienda y periodo la deducción que regula esa disposición y la nueva del artículo 68.6.
IVA de estancias cortas y de obras
El artículo 7 fija efectos desde el 1 de diciembre de 2026. La reforma del artículo 20.Uno.23.e de la Ley del IVA excluye de la exención determinados alquileres de viviendas o apartamentos amueblados, tanto por servicios hoteleros como por duración de hasta treinta noches a favor del mismo arrendatario, con la excepción relativa a la residencia habitual del arrendador que contiene el texto. Su inclusión en el artículo 91.Uno.2.2 los sitúa en el tipo reducido correspondiente del 10 %.
No debe confundirse el umbral fiscal de treinta noches con el máximo civil de treinta y un días contemplado para determinada cesión turística en la LAU. Son reglas de normas diferentes.
Para obras de renovación y reparación, la reforma contempla el tipo reducido con condiciones sobre destino, antigüedad, materiales y medio de pago. También amplía su ámbito a determinadas viviendas destinadas a alquiler habitual. El coste de materiales aportados no puede exceder del 40 % de la base imponible y la construcción o rehabilitación debe haber terminado al menos dos años antes de iniciar las obras.
No todas las obras ni todos los pagos quedan incluidos por hacerse en una vivienda. El artículo también modifica el tratamiento de determinadas entregas de vivienda protegida.
Recargos de IBI y plusvalía municipal
El artículo 8 regula recargos por desocupación permanente y alojamientos turísticos, con diferencias entre municipios de zonas tensionadas y los restantes. Contiene umbrales de titularidad, periodos de desocupación, causas justificadas, audiencia y reglas de ordenanza.
Para alojamientos turísticos en municipios de zona tensionada prevé recargos de hasta el 50 %, 100 % o 150 % de la cuota líquida según los supuestos de titularidad. Son facultades municipales condicionadas, no una subida automática del IBI de cualquier vivienda turística de Málaga.
Los efectos del artículo 8 se refieren a periodos impositivos que se inicien desde la entrada en vigor. El devengo específico del recargo y su aplicación mediante ordenanza también deben revisarse; no puede concluirse únicamente de la fecha del decreto que todo recibo de 2026 deba recalcularse.
El artículo 10 modifica desde el 1 de diciembre de 2026 los coeficientes máximos de plusvalía municipal. Son coeficientes sobre el valor del terreno según el periodo de generación, no tipos porcentuales que se multipliquen por el precio íntegro de venta.
Imputación de rentas de inmuebles no alquilados
Con efectos desde enero de 2026, el texto extiende a ese ejercicio la regla del 1,1 % para los inmuebles de municipios cuyos valores catastrales revisados hayan entrado en vigor desde enero de 2012, en los términos de la disposición modificada.
Desde el 1 de enero de 2027 prevé una escala de imputación sobre la suma de valores catastrales computables, con tramos al 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %. El precepto excluye la vivienda habitual y contempla otros supuestos y reglas de valoración y días.
El 3 % no se aplica a todas las viviendas del contribuyente por tener varios inmuebles ni representa un tipo directo del IRPF sobre su precio de mercado. También se modifica, para 2027, el rendimiento mínimo en determinados supuestos de parentesco.
Venta de viviendas a entidades públicas
La nueva DA sexagésima quinta de la Ley del IRPF contempla una exención de ganancias por determinadas ventas realizadas desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027 a los entes y entidades públicas de vivienda social y asequible que define.
Exige un valor total inferior a 800.000 euros y que la vivienda haya estado desocupada de manera continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. Hasta 200.000 euros prevé exención del 100 %; por encima y por debajo de 800.000 euros, un porcentaje decreciente según su fórmula.
Por ejemplo, con un valor de transmisión de 500.000 euros, la fórmula arroja un 50 % de exención de la ganancia, si se cumplen todos los demás requisitos. El porcentaje recae sobre la ganancia patrimonial y no sobre una cantidad que la Administración entregue además del precio.
Existe una vía adicional de reinversión para la parte no exenta, con reglas sobre plazo, importe y permanencia. No ampara por igual cualquier venta a cualquier comprador público ni cualquier vivienda ocupada recientemente.
La exención específica por reinversión se limita a transmisiones realizadas una vez transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor. El plazo general de reinversión es de seis meses, con una regla especial de cómputo si todavía no ha entrado en vigor la orden de información tributaria correspondiente. La disposición anticipada de las cantidades antes del plazo de permanencia de cinco años puede obligar a regularizar. No deben sustituirse estos plazos por una fecha calculada sin comprobar su calendario y desarrollo.
Línea TU CASA para la primera vivienda
El artículo 19 crea una financiación complementaria para adquirir la primera vivienda habitual hipotecada, independientemente de la edad. La cuantía es el menor importe entre el 20 % del valor y 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones.
Una vivienda de 200.000 euros daría como límite cuantitativo 40.000 euros; una de 300.000 euros, 50.000 euros. Estos son ejemplos de límite, no aprobaciones de préstamo.
El texto prevé préstamos hasta diez años y una carencia igual al plazo hipotecario, con máximo de treinta años. La concreción de su calendario y condiciones debe leerse con los acuerdos e instrumentos de implementación. No debe presentarse la carencia como dinero que no haya que devolver.
El ICO gestiona el mecanismo, analiza riesgos y elegibilidad y formaliza las operaciones aprobadas. El objeto, beneficiarios, límites y otras características requieren el acuerdo y demás instrumentos previstos.
Además, la vivienda debe destinarse a habitual y queda sometida permanentemente a un precio máximo de transmisión, con inscripción registral. Las ventas posteriores se vinculan al precio de adquisición actualizado por IPC y a las mejoras admitidas. Si se alquila, el artículo exige renta inferior al límite de referencia correspondiente.
CASA 47 y financiación de vivienda asequible
El decreto regula el patrimonio y las transmisiones de CASA 47 e instrumentos para aportar activos públicos. Establece límites de precio que se proyectan sobre sucesivas transmisiones, con sus condiciones.
Crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social con dotación inicial de 400 millones de euros. Define vivienda asequible con una referencia del 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio, incluyendo gastos. Esa referencia no equivale a fijar automáticamente el alquiler privado en el 30 % del sueldo concreto de cada inquilino.
También contempla avales de hasta 2.000 millones para promoción de alquiler social o asequible y de hasta 280 millones para construcción industrializada, con condiciones de convenio y ejecución. Los avales no liberan a sus deudores de devolver el préstamo.
SOCIMI y Financia Europa
Para SOCIMI, el artículo 9 modifica el gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos derivados de alquiler o cesión residencial y regula reducciones relacionadas con vivienda asequible y reinversión. No se trata de un impuesto general del 25 % para cualquier pequeño propietario.
Financia Europa es una cuenta de ahorro e inversión regulada con activos elegibles y régimen tributario propio. La modalidad general contempla un límite de 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación. No es una cuenta de ahorro sin riesgo garantizada por la denominación de la norma.
La DF decimoprimera condiciona su comercialización y contratación, y la de los seguros específicos, a las órdenes de información tributaria correspondientes. La inclusión de instituciones de inversión colectiva elegibles y las movilizaciones también tienen condiciones de puesta en funcionamiento. La modalidad Reinversión dispone de reglas particulares, entre ellas aportaciones procedentes de transmisiones y un límite específico de 800.000 euros.
No debe recomendarse vender una vivienda o contratar un producto únicamente por una ventaja fiscal sin estudiar condiciones, plazo, riesgo y liquidez.
Documentación para valorar una operación
Para alquileres sirven el contrato y su fecha, las rentas anterior y nueva, gastos y recibos, datos catastrales y circunstancias del arrendador y del arrendatario relevantes para la reducción. Para la deducción del inquilino importan pagos, base imponible y situación de la unidad familiar.
Para vender o adquirir una vivienda, añada escritura, valor de adquisición, uso del inmueble, fechas de desocupación y condiciones de financiación. La revisión debe coordinar los efectos civiles y fiscales, además de las reglas autonómicas o municipales aplicables.
Consulte su operación de vivienda. Indique si se trata de un alquiler, una venta o una compra y cuál es la fecha prevista. Desde Torres y Tur Abogados, en Málaga, le ayudamos a identificar las cuestiones jurídicas que necesita resolver antes de decidir.
Fuentes oficiales
- RDL 29/2026 en el BOE: artículos 6 a 21 y DF decimoprimera; en especial las nuevas disposiciones fiscales y sus regímenes transitorios.
- Guía general de los RDL 28/2026 y 29/2026, para la coordinación con las reglas contractuales.
Información divulgativa actualizada a 15 de octubre de 2026. La aplicación fiscal y financiera exige valorar los datos y fechas de cada operación.